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浅谈我国共租赁住房制度的政策法律的租赁住房市场化的研究视角 关键词:: 住房保障 公共租赁住房房 市场机制 住房租赁补贴贴 内容提要: 大力发展展公共租赁住房是我国解决住住房保障问题的一项重要政策策选择，但政府主导的公共租租赁住房制度在实施过程中面面临着资金来源、土地供应、、建设运营、租金标准和执行行监督等诸多困难。借鉴有关关国家成功经验，从我国实际际情况出发，稳步推进公共租租赁住房的市场化改革理应成成为完善我国公共租赁住房制制度的新趋向，而完备的住房房租赁补贴制度则是这一制度度体系健康运行的关键与核心心。为此，我们还需专业化公公司、新型土地供应、政策支支持等相关配套制度的及时跟跟进，以形成政府与社会良性性互动的住房保障格局。 大规模实施以公共租赁住房房建设为主导的保障性安居工工程，坚决遏制部分城市房价价过快上涨势头，切实满足广广大人民群众的基本住房需求求，是党和政府在新形势下做做出的着力保障和改善民生、、促进社会和谐进步的重要政政策选择。但是，当公共租赁赁住房建设在全国范围内快速速推进的同时，我们必须高度度重视和研究解决这一政策措措施在实施过程中所可能遭遇遇的困难和阻滞，以不断发展展与完善我国的住房保障制度度体系。 一、公共租赁住房房——我国保障性住房建设的的政策选择 2007 年 8 月 7 日，中华人民民共和国住房和城乡建设部(( 以下简称住建部) 发布布《国务院关于解决城市低收收入家庭住房困难的若干意见见》，提出要积极发展住房租租赁市场，鼓励房地产开发企企业开发建设中小户型住房面面向社会出租。自此，“公共共租赁住房”开始逐步成为我我国推进保障性住房建设的主主导性政策选择。尤其是 22010 年 6 月 8 日住建部等七部委联合印发发的《关于加快发展公共租赁赁住房的指导意见》( 以下下简称《指导意见》) ，更更是推动了公共租赁住房在全全国范围的快速发展。 (( 一) 公共租赁住房的含含义解析 公共租赁住房作为为有别于廉租住房、经济适用用房的一种新型保障性住房，，目前尚无一个内涵统一的明明确界定。分析《指导意见》》中对于发展公共租赁住房的的要求，比较各地方公共租赁赁住房管理办法中对于公共租租赁住房的规定，公共租赁住住房呈现如下特征： 第一，，保障性。住房权是得到《世世界人权宣言》、《经济、社社会和文化权利国际公约》、、《消除一切形式种族歧视公公约》等国际公约一致确认的的一项基本人权。《指导意见见》也明确指出，大力发展公公共租赁住房，是完善住房供供应体系，培育住房租赁市场场，满足城市中等偏下收入家家庭基本住房需求的重要举措措。由此可见，发展公共租赁赁住房是我国政府继廉租住房房、经济适用房之后推出的保保障居民住有所居的一种新型型保障性住房。 第二，政策策支持性。公共租赁住房不是是在房地产市场中自发生成的的，而是由国家推动出现的，，是国家为了住房保障的目的的人为设计的新型住房类别，，因此公共租赁住房的发展，，尤其是发展初期，只有在国国家特殊政策的支持下，才能能步入正常的发展轨道。同时时，基于公共租赁住房的保障障性特质，国家也有责任通过过政策支持来推动公共租赁住住房的发展。对此，《指导意意见》专设“政策支持”部分分，从土地供应、国家投资、、税收优惠、金融支持方面给给予公共租赁住房发展以政策策支持。 第三，租赁性。这这是公共租赁住房的核心特征征，也是公共租赁住房与经济济适用房的最大区别。经济适适用房是为目标群体提供的低低于市场价格的产权住房，而而公共租赁住房则是向目标群群体提供适当的租赁住房来保保障其住有所居。 第四，专专业性。这是公共租赁住房与与个人出租住房最大的区别。。传统的个人出租住房的首要要功能是产权者自住，而公共共租赁住房不论是通过新建、、改建、收购，还是通过在市市场上长期租赁住房等方式筹筹集的房源，都不是为了自住住，而是专业用于出租的。 第五，供应群体广泛性。在在我国原有的保障性住房中，，廉租住房的供应对象是最低低收入群体，经济适用房的供供应对象是中等收入群体。而而《指导意见》规定： 公共共租赁住房的供应对象主要是是城市中等偏下收入住房困难难家庭，有条件的地区，可以以将新就业职工和有稳定职业业并在城市居住一定年限的外外来务工人员纳入供应范围。。部分地方规定的公共租赁住住房供应群体则更加广泛，如如上海将公共租赁住房供应对对象由户籍人口扩大为常住人人口，并且不设收入限制。 综上所述，我们可以将公共租租赁住房界定为，由国家提供供政策支持，各种社会主体通通过新建或者其他方式筹集房房源、专业面向广泛目标群体体出租的保障性住房，是一个个国家住房保障体系的重要组组成部分。 ( 二) 公公共租赁住房作为我国保障性性住房政策选择的比较优势 国家之所以将发展公共租赁赁住房建设作为解决当前住房房困难问题的政策选择，是因