购物中心餐饮业特点解析以及如何在购物中.doc

购物中心餐饮业态特点解析以及如何在购物中心开一家超人气餐厅 　　 HYPERLINK /kindex_id_376.aspx \t /web/archives/2014/_blank 购物中心餐饮业态特点? 　　餐饮业态租期长、承租能力较低，目前餐饮在商业项目内的面积，通常在300-500平方米(含厨房); 　　餐饮的租金水平一般较低，且保底租金增幅低，通常仅为零售业态的40%-50%; 　　餐饮业态租期较零售业态长，一般为5-8年，且合同期内租金增长缓慢，一般为每年增长2-3%; 　　餐饮业态所支付的保底租金在不同城市所表现的级差效应较为显著，而坪效的差异则没有那么明显; 　　相比其他零售业态，餐饮的运营模式较为简单、培育期较短、现金流动快，所以餐饮往往成为购物中心招商中见效最快的部分，需要“养”的时间不太长; 　　轻型餐饮(如咖啡、水吧、甜品、小食等)十分方便与 HYPERLINK /kindex_id_414.aspx \t /web/archives/2014/_blank 电影院、溜冰场、 HYPERLINK /kindex_id_420.aspx \t /web/archives/2014/_blank 书店等业态配合放置，十分灵活; 　　餐饮业态具备带动商场顶层、动线端头等作用，设置餐饮于此类位置，可有效解决高层及动线死角的客流不足问题; 　　休闲餐厅兴起：休闲餐厅以其不同于传统中餐厅的食物选择、加之舒适惬意的环境以及周到的服务，其逐渐成为代表城市“小资”生活的一种生活方式而被广为接受。休闲餐厅的装修风格多为时尚休闲温馨舒适，有较为周到的领位和点餐服务，客单价介于快餐与高端的正餐餐厅之间，提供的产品包括了主食正餐与轻食。 　　深入分析消费者的行为，我们发现，相当多的消费者仍选择在“逛街购物”的时候前往休闲餐厅进行消费。 　　数据解析：一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/平方米/天，是二线市场的两倍，三线城市的租金水平的三倍。二线城市则为人民币3-6.5元/平方米/天，三线城市为人民币2.5-4.5元/平方米/天。然而，在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效，差别并没有保底租金那么明显。一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米，二线城市约为每月1000-1500元/平方米，三线则约为700-1200元/平方米。 　　什么样的餐厅适合开商场店? 　　餐厅说：对于单店运营或知名度很高的老字号餐企来说，自由度较高的地店是比较合适的。对于连锁型的餐厅，以及客单价中等的年轻时尚类休闲餐厅来说，可能更合适开设商场店。 　　项目说：随着着城市的发展，可用空地已越来越少，地店的独立成本也在不断攀升。商业地产项目的租金虽然不低，但是总体说来能够提供一个完整的商业生态环境，和一系列相应的配套服务，追求规模化的餐厅从效率和成本的角度来说，还是可以考虑多开一些商场店。 　　你该怎么找项目? 　　餐厅说：首先是周边人群，你要确定这个项目所辐射到的是不是你餐厅的潜在消费群体，这是最关键的要素。另外，商场的地理位置、客流以及店面租金、配套的娱乐设施也是需要评估的。一个好项目，才能真正带来客人。当然从餐厅经营的角度而言，我们也希望与有责任心、合作性较好的商场来合作。这些细节你基本在招商谈判沟通的过程中就能体会到。当然也可以多了解一下项目已经入驻商户的情况。 　　项目说：餐饮品牌应该好好找准自己的定位，然后去挑选一个与自己的餐厅定位相符的项目。越是大项目，定位越是明确。比如说北京的朝北 HYPERLINK /kindex_id_1146.aspx \t /web/archives/2014/_blank 大悦城，周边全部是住宅小区，主要的就是家庭消费;而太古里位于三里屯地区，客群基本都是时尚青年，消费也以年轻时尚西化为主，那如果一个特别传统的烤鸭或者铜锅涮肉可能就不太合适入驻。 　　如何在项目里选择落位? 　　餐厅说：考虑动线很重要。云海肴的第一家店就是在商场里面的，作为一个新餐厅，必须要在显眼的位置。另外还需要考虑的是洗手间的距离，同一楼层的餐厅一般都共用洗手间，我们不希望客人走得太远。 　　项目说：看餐厅属性：餐饮的分类很细。我们在做规划的时候，也会做一个细分的类别规划。比如说项目四楼做一个外国风情的规划，都是西餐日餐东南亚菜。如果你是中餐，非要在四楼开，可能就有点不合适;看动线：一般餐厅都喜欢选择挨近扶梯的位置，或者说上楼梯到下楼梯之间的动线必经之路。大品牌大体量的餐厅也可以考虑去选择一些角落，因为客人还是会慕名而至。但是不知名的新餐厅一般不建议这样选择。 　　项目与餐厅如何有效配合? 　　餐厅说：商场和店家的经营出发点是一致的，所以在市场推广方面，我们作为餐厅也要考虑每个商场的具体