2016新燕农贸市场营销策划报告.docVIP

新燕农贸市场营销策划报告 项目概述： 项目位于贺州市城东区八达东路，交通便捷，离莲塘镇 公里， 离市区 公里，行车用时仅5分钟，新燕综合农贸市场用地 m2，总建筑面积： m2。 为政府主导、企业参与、市场运作的市民菜篮子工程。是市民高品质生活配套项目。是集蔬菜、果品、水产、粮油、干杂、禽肉蛋奶等为经营内容的综合性农贸市场，其经营业态为零售兼小额批发和商品超市。 本项目物业细分为整栋带商铺的天地楼和摊位两种形态。整栋带商铺的天地楼为销售独立产权，摊位为出租经营权。 品牌化经营，超市化布局，引领行业发展方向，打造经典案例（农贸市场样板），创造体验式消费环境。 农贸市场以53栋带商铺的天地楼及近百个摊位组成，以4个出入口组成浑然一体的“回”字形的商铺及摊位。人流自动形成回路，通路纵横交错又让人不失方向感，消费者在购物时不会感到疲劳和烦躁。所有的商铺和摊位都规划在主通道（客流线）的两侧，不会形成客流死角。 一、项目定位的基本方向 贺州市房地产业的基本现状： 贺州市位于广西壮族自治区东北部，贺州市设立于2002年7月，地?处于湘、粤、桂三省区的结合部，总人口220多万；?其中市区面积已扩大到25万平方公里，贺州中心城区长住人口已将近20万人，贺州自古以来就是三省通衢之地，向东南至香港、澳门400公里，广州市约230公里，是大西南地区东进粤港澳和出海的重要通道，是中国---东盟自由贸易区、泛北部湾国际经济合作、泛珠江三角区域合作和西部大开发的战略结合点贺州凭借其内在蕴含的农业、自然资源、交通上得天独厚的优势形成了位于桂粤湘三省交界的核心动脉，成为接纳海外及中国沿海经济辐射与转移产业的“桥头堡”。尤其是随着交通建设不断取得新突破，贺州的区位优势日益凸显，大产业、大项目不断进入到贺州，使贺州成为了对接泛珠三角的产业转移的黄金节点城市。被称为“森林之城，田园都市，粤港澳养生休闲之后花园”。因此，将会慢慢的吸引很大一部份的在粤港澳的人来贺居住与投资。 近几年来房地产业发展迅猛，步子大，速度快，城区一座座楼房拔地而起，城市面貌大为改观。 随着城市的发展，贺州城镇近200万人口，意识越来越强，入城率越来越高。 目前八达东路纯住宅地产的业态与功能也基本完善，临街店铺、社区店铺日趋成行，但周边近万人口目前还缺少一个形象好，档次高的零售或批发业态农贸市场。该定位的客源基础坚实，市场需求量大，经营的产品是人们日常生活中所必须的快速消费品，市场容易启动。 我们必须从项目包装、经营模式和规划布局等方面下工夫，营造租售两旺的市场氛围。 二、项目的SWOT分析定位 1、? 项目的优势定位（S） 交通便捷，政府主导，政策支持； 项目的规模大，档次高，符合市场需要和发展潮流； 项目的投资和经营对资金实力的要求可高可低，选择性大； 项目的形象好，与脏乱差的原新燕地摊式市场会形成鲜明对比，更容易受到人们的认可； 目前绝无仅有的有天有地有商铺项目； 是目前将军山红绿灯以下，莲塘镇以上的唯一及超市、农贸、批发一体的市场，是周边新燕村、美仪村、鞍山村及八莲路近万人消费的市场，发展空间无限； 身处贺州市政府发展城东五年计划范围内，太白湖公园、公务员小区尽在咫尺； 对面正处大桂山二期住宅项目30亩小区施工火热进行； 后面八步区政府新址选址已定，年底将开始动工，是五年后的贺州有一商业新秀。 价格优势：姑婆山大道二月二酒店附近一排门面地，纯地皮一万元每平方米，一幅类似本项目的地价格在八十万元左右，汽车东站附近四排、五排住宅地类似本项目的地价格在四十五万至五十万之间。而本项目商业天地楼建好仅售五十余万。 2、? 项目的劣势定位(W) 项目处于城区的东侧，位置属于未来新城区，项目商圈内居民目前相对较少； 项目属于未来发展趋向区域，普通市民很少有那么长的投资眼光，需要分析、引导； 项目属于投资型及安居型项目，属投资型项目的客源相对比安居型客户少，安居型客户大多来自于乡镇，因目前暂时未能办理按揭贷款，付款将使许多客户可望不可即； 为此开发商尽量联络关系，看看是否能办理建房贷款。 3、? 项目的机会定位(O) 目前贺州市城东区（将军山红绿灯以下至莲塘）未来的八步区新区政府、大桂山小区、公务员小区、新燕村、美仪村、政府导向向东发展的企业、单位等近几万人口，正缺少一个规模大、形象好、档次高、物品丰富、价格低廉的零售业态农贸市场。身处贺州市政府发展城东五年计划范围内，太白湖公园、公务员小区尽在咫尺； 农贸产品是市民日常生活所必须的快速消费品，也就是说农贸市场永远不会没有生意做。所以，投资农贸市场的物业，回报会稳中有升，没有风险，一举三得有天有地有商铺！ 4、? 项目的危胁定位(T) 由于近年来贺州市房地产开发如雨后春笋，临街商铺已经过量，有规划的专业菜市、商场菜市