物业管理基本知培训资料.docVIP

物業管理基本概念 及运作知識培訓教材 一、 物業管理對物業的意義 物業管理服務是一門專業學問，以本著細心計算成本及為客戶創造最理想的環境為原則，並透過長期的改進和提升，使每一物業的收益和投資潛質得以發揮。 而此種「投資管理」的哲學，使業主能充份保障其不動產投資之價值，不但使其保值，而且更能使不動產增值。 管理公司之建立及其管理架構： 在業主委員會成立之前由發展商委託或自建物業管理公司對物業進行管理，業主委員會成立之後，由業主委員會選聘物業管理公司進行物業管理。 專業的物業管理公司實行總物業經理負責制，下設有總辦、物業部、工程部、行政人事財務部及安全管理/保安部等部門： 管理公司架構 物業管理的有關法規文件的介紹； 物業管理方面的法規文件包括國家部委頒佈的法規文件及當地政府部分制訂頒佈的行政法規及相關實施細則。 業主委員會之成立： 根據當地物業管理法規，達到一定條件，可以依照相關程式之規定召開首次業主大會，選舉産生業主委員會。 業主公約、業戶手冊及裝修守則之介紹： 業主公約是物業實施物業管理的基本法則，主要訂明各項管理規則，使物業各業主、住戶、租戶及物業管理公司在使用物業的公共設施及私人地方時或在成立業主委員會時，知所遵守，從而明白自身的權利義務和責任。 公約包含的基本內容： 物業的名稱及坐落地址 發展商保留佔用部分（如會所等） 列明公用部分（如樓梯、公共走廊等） 列明公共設施（升降機、消防系統、電力系統、保安系統等） 業主、管理公司各自的權利 業主、管理公司各自的責任 對物業全部或部分損壞無法使用的處理辦法 委任物業管理公司 成立業主委員會的程式及辦法 其他事項 管理公司所提供之服務： 安全防範 封閉式的保安管理； 24小時治安及消防防範； 公共秩序的維護； 物業區域內部的交通及車輛導向、停放管理； 訪客及施工人員的進出管理。 維護保養 建築物及物業內場地的養護與維修； 物業附屬的共用設施、設備（公共照明系統、公共電梯、公共娛樂設備、會所設施等）的養護與維修； 綠化環境的佈置、養護服務； 經常的住宅、公共場所及商場、寫字樓的清潔服務； 業戶的上門維修服務。 客戶服務 物業檔案資料的管理； 住戶之訪問及處理客戶投訴； 家居服務（代購、代訂、清潔及房間清理等） 酒店式的送餐、電招車等服務； 業主和使用人委託的其他服務事項（包括帶兒童、代管寵物等）。 物業管理費的構成： 1 管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費（保險、公積金等）。 2 公共設施、設備、樓宇外牆、公共環境之日常運行、維修及保養費。 如：公共照明、通風空調、電梯、保安監控、消防設備、配套的娛樂設施等。 3 環境綠化管理費 公共綠化的設置、擺放、補充及養護等。 4 清潔衛生費 物業公共地方、樓宇外牆的清潔，日常生活垃圾的處理費等。 5 保安費 自建保安隊伍營運及地方政府或行政部門規定之治安費用，保安、消防器材用品的費用等。 6 辦公費 物業管理公司日常運作之辦公開支費用，公共開支、交通通訊、管理行政費用及節日佈置等。 7 物業管理單位直接用於物業管理的固定資産折舊費。 8 保險費用的開支。通常包括財産一切險、機械損壞險及第三者責任險。 9 管理人酬金（5%—15%） 10 法定稅金。 物業管理費的使用 使用原則是所收取的管理費全部使用在物業管理上面，如有結餘將轉入下一年物業管理使用，並需定期（半年）向業主公佈管理費的開支使用情況，供業主監督。 物業管理所屬之政府機構 物業管理公司由當地房地産管理局物業管理處負責管理。 有關銷售中物業管理的其他事項： 物業管理費的厘定問題（按物價部門批准爲准） 空置單位的管理費、公共水電費（由房地産開發商承擔，但標準未定） 已交付使用但不入住的業主必須交付管理費及分攤的公共水電費 管理費的構成 （見第八條） 管理費的使用規則 （見第九條） 對管理公司的制約 （業主委員會及第十條所列的政府部門） 物業交付使用期的物業管理規則（交樓程式、裝修程式） 天臺或平臺的管理 大廈外牆的管理 公共水電費的分攤方式 物業管理維修基金 附件： 大廈各項收費一覽表 內容 收費 備註 入住時的收費 1.預交管理費 2.水、電費周轉金 3.管道煤氣初裝費 4.有線電視初裝費 5.電話線初裝費 相等於 個月管理費 多層￥ 元/戶，高層帶電梯￥ 元/戶 高層￥ 元/戶(按煤氣公司收費標準) ￥ 元/戶（按有線電視臺收費標準） ￥ 元/台（按電信局收費標準） 裝修時的收費 1. 裝修保證金 2. 裝修