房地产信托融资模式的实证解析.doc

房 地 产 信 托 融 资 模 式 的 实 证 解 析 --兼论中星集团资产经营的可行路径 近年来，随着国家对房地产业宏观调控的日益深入，开发商的融资渠道日渐缩紧，在这样的大环境下，如何拓宽和创新融资渠道成为各级开发商的首要问题。其中，资产证券化融资作为国外成熟市场中一种具有成功先例的工具成为近阶段业界探讨的重点，结合我国目前的政策法律环境，由于缺乏《产业投资基金法》等相关法律，REITS这种国外主流的形式在大陆地区基本没有操作的空间，但作为其运作基础的房地产信托理念则成为近2-3年来主流融资渠道以外的有益补充，日渐发展壮大，而其独特的运作方式也使得其能够作为连接各种金融产品的理想工具，因此我们认为房地产信托将在未来的开发商资本经营中发挥非常重要的作用。 不同规模房地产企业运用房地产信托进行融资的实证分析 按照资金的运用方式，房地产信托融资可主要分为贷款类、财产信托受益权转让类和股权投资类三种。不同的房地产信托种类在资金流向，对信托资产的要求，对开发企业的用途等方面存在着明显的区别，近年来随着政策对房地产信托流向方面的调节，开发商对于房地产信托工具的使用方面也发生了一些显著的变化，开始由初期的贷款型信托为主流逐步向财产信托受益权转让型占主导的方向转变，同时也有企业开始尝试在香港等地发行REITS的方式进行资本运作，下面结合02年以来市场中出现的一些房地产信托的相关操作来具体进行分析。 （1）资金信托方式提供项目贷款 由上图我们可以清楚地看到资金信托方式的运作流程，分析其目的主要是为目标项目提供贷款，一些中小型开发商由于同时开发项目较少，无法通过各项目之间的整体操作来实现资金链的衔接，因此在传统融资渠道收紧后可能会遭遇较大的资金压力，所以对这样一种单一项目的融资工具是存在需求的。 接下来，我们通过实例来深入分析一下，首先来看这种信托融资方式对于开发商的作用： 目标项目 受托人 信托介入时间 信托融资目的 北京通程国际大酒店 外贸信托 开工建设半年后 解决项目开发资金不足问题 西安人民大厦改建项目 西部信托 项目改建中期 解决项目改建资金不足问题 上海佘山国际高尔夫球场别墅项目 上海国投 项目一期预售期间 解决项目后续开发资金不足问题 北京住邦2000项目 安信信托 项目一期销售过半 为项目后续开发融资 上海城开万源城项目 新华信托 项目地块开发初期 为项目整体的开发融资 通过上表，我们可以看出在房地产开发企业开发运营的过程中：一类情况是在地面建筑物尚未成形时，常常会发生资金周转困难，此时由于人民银行对国内商业银行向房地产开发企业贷款的规定限制，开发企业无法获得贷款，因此，在这个阶段，中小型的开发商往往会通过发行信托的方式来解决短期的融资问题，一旦楼宇成形，就可以进一步将其作为抵押获得贷款，信托资金在此就发挥了“过桥贷款”的作用。 另一类情况是，在商品房开始预售的过程中，由于项目仍旧处于建设周期当中，如果项目销售的状况低于预期，可能就会给项目的后续开发带来资金上的压力，这时开发企业也可以通过信托的方式来获得短期的贷款以弥补资金的缺口。 其次来对这种信托融资方式的成本、规模和时限做梳理： 目标项目 融资规模 融资成本（不含信托管理费和报酬） 还款时间 北京通程国际大酒店 1.2-1.6亿 7% 1.5年 西安人民大厦改建项目 1.5亿 3.5% 1年 上海佘山国际高尔夫球场别墅项目 1亿 4.8% 2年 北京住邦2000项目 0.5—1.5亿 8% 5年（持有满1年可转让） 上海城开万源城项目 10亿 2年 总体来看，此类方式的融资规模一般在1.5亿元以下，融资成本（含管理费和报酬）一般来说要达到银行贷款2-3倍，其中短期的过桥贷款可能要达到20%左右，但由于其对于开发商的自有资金没有要求，所以总体成本仍不算太高；从时限上来说，一般为1-2年。但最近上海城开的项目融资规模就远远超过了平均水平，而这种产品的可设计性很强，所以在融资时限和融资成本上都具有很大的弹性空间，对于资金饥渴的开发商来说应该是一种可行的短期融资渠道。 最后来看开发商在运用此种信托方式时所要受到的一些限制： 目标项目 回购担保方式 北京通程国际大酒店 1、土地使用权抵押担保 2、长沙通程实业（集团）有限公司提供拍卖不足额部分连带责任担保 西安人民大厦改建项目 1、借款人大股东陕西省投资集团为该信托提供连带责任保证担保 上海佘山国际高尔夫球场别墅项目 1、抵押的2、3、6号地块共169.39亩，土地价值为20300万元 2、该借款由上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司的控股股东上海优孚企业发展有限公司再提供不可撤销的连带责