设计及前期阶段筑经济性考量(原创).docVIP

设计及前期阶段建筑经济性考量 建筑经济性评价应遵循总体收益最大化原则和性价比原则。不应片面追求低造价而影响总体收益。应在不影响收益的情况下尽量降低造价，或在影响一点收益的情况下大幅降低造价，或在提高一点造价的情况下大幅提高收益，最好是在降低造价的同时增加收益。总之我们追求的是最大的产出/投入比，而不片面追求某个方面。 应认真进行土地评估、积极进行土地储备，发挥楼盘规模效应。应专业化地、科学地预计房地产价格走势，结合政府部门要求，确定最佳土地储备时期和最佳开发时期，避免通过拍脑袋的预测方式来判断房价及土地价格的变化。 建筑总平面布置，在满足有关规范、规程、规定要求和规划设计条件要求的前提下，应尽量提高整个楼盘的经济效益。应分析各类建筑形式，各种户型的产出投入比，参考产出投入比合理确定建筑形式和户型及其比例。在计算投入时，应注意将地价（市场价）、地下室部分的分摊费用、前期费用、财务费用、营销费用、税务等计入投入，分析各类建筑形式、户型的分摊土地面积及楼面地价。 为多建面积，减少楼面地价，充分开发土地价值，在满足规划设计条件下，容积率应取高值，但不应因为提高容积率而影响楼盘品位反而降低了整个楼盘的产出。应做好项目建议书、可行性研究报告、项目策划书，在取得规划设计条件前与政府部门进行沟通，争取规划局下达最有利我司的容积率指标及其他规划设计条件。在规划设计条件不利我司时，应提前申请变更规划设计条件。 商业建筑不但是整个楼盘的配套建筑，而且是产出投入比较高的建筑类型，在有利于商业地产开发的地段应争取多建，所建商业建筑应根据整个楼盘的配套、周边商业交通环境、商家的要求合理规划，为避免巢筑得不符要求凤引不来的尴尬局面应事先进行主力店的招商工作，按主力店的要求进行设计是较好的选择，在引进主力店时应尽量用优惠政策及良好的配套吸引适合的主力店，用主力店的吸引力再吸引其他店铺的投资者。商业建筑一般都设在外围建筑底层的裙房内，可建商业建筑面积与基地的临街长度，规划设计条件中的建筑密度控制（基地较小时）关系最为密切。除附属的商业建筑外，还可结合周边环境适量单建商业建筑以提高商业建筑品味和聚集人气。 建筑经济性应按《建筑工程技术经济指标》（以广州地区的为主并结合深圳市的）及我司以往的建设工程资料，按平均先进的原则得出评价指标，我司建设工程的技术经济指标应优于评价指标。 住宅建筑还应按《住宅建筑技术经济评价标准》JGJ47-88的要求进行住宅建筑技术经济评价。 应尽量提高平面利用系数（如在相同的车库面积下尽量多的车位数——车位/面积，尽量提高使用面积系数，减少分摊等）。 合理的层高，夹层、架空层的利用，应特别注意暗夹层的利用(因暗夹层往往在建筑平面图中无表达，易被忽视。如楼梯底下，顶层电梯机房底下，坡屋面底下，有室内外地下室的被抬高的首层底下的地下室空间)。 建筑做法应力求简单、层次少，做到安全、经济、适用、美观并满足有关规范规程要求。 一般建筑饰面做法层次分为基层处理、找平层、结合层、面层；地面（具体做法应符合《建筑地面设计规范》GB50037－96）另有素土夯实和地面垫层，有保温、隔热和防潮、防水要求的另增加保温、隔热层和防潮、防水层，要求要做保护层的应做保护层，要求要做隔离层的应做隔离层，不需进行基层处理的不做基层处理，不需结合层的（如水泥砂浆找平层上的水泥砂浆面层）无结合层。 采用干硬性水泥砂浆铺装做法的楼地面和灌浆法施工的大理石墙面不应再做找平层和结合层。 为减少层次节省造价，各层做法应尽量结合，如找平层与刚性防水层结合、保温隔热层与找平层的结合、保护层与刚性防水层结合等。 找平层总厚度不得超过20mm，如果因施工偏差超过规范要求而使找平层总厚度超过20mm的应分多次挂网找平但不得因此而要求补偿，如果施工精度高而不需找平或找平层较薄的不扣除施工费用。 结合层厚度根据基层条件和饰面材料的不同而不同，但不应超过6mm。 为减少建筑做法厚度节省造价；下有结构板时，建筑高差处理应采用结构形成高差的做法，不应使用建筑垫高；下有结构板时，形成沟、井应采用结构局部降板形成，不应使用建筑垫高；有条件结构找坡的，不应使用建筑找坡。 应尽量满足防火间距要求以避免建筑外墙成为防火墙；根据高规GB50045-95表4.2.1，防火间距：高层13m，群房9m，耐火等级一、二级的其他民用建筑6m。 居住建筑层数应尽量取1～3层、6层、9层（建筑高度接近30m）、11层、18层（建筑高度接近60m）、建筑高度接近80m、建筑高度接近100m、超高层。理由如下： 《民用建筑设计通则》JGJ37-87第1.0.5条，民用建筑高度与层数的划分： 住宅建筑按层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层以上为高层。 公共建筑及综合性建筑总高度超过24m（通用消