远望物业ZZ小管理方案(DOC13页).docVIP

某某小区管理方案 前言：南陆小区计划于2012年10月竣工。“兵马未动，物业先行”，小区物业管理前期的各项筹备工作已迫在眉睫。对此，就有关问题多次向开发商咨询，在此基础上拟定了一个物业管理初步方案，谨呈领导审阅。 物业服务范围、内容及标准 小区物业服务范围、内容及标准 项目 范围 工作内容 （一）综合管理 小区规划红线范围以内，涉及公共事务的管理 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； 每年一次对小区房屋和共用设备设施进行安全普查，根据普查结果制定维修计划并组织实施； 每天有专职物业人员负责接待和处理服务范围内的公共性事务，受理咨询和投诉；夜间有物业人员值班，处理急迫性事务，水、电等急迫性报修15分钟内到达现场； 有健全的物业管理规章制度，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全； 与小区业主签订物业管理服务协议； 全体物业员工统一着装，持证上岗； 每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意率达到90％以上。 （二）共用设施设备管理 小区房屋及共用设施、设备的日常维护（电梯、水泵、暖气等） 标准要求：小区内楼房、共用设施设备、基本市政设施运行正常、维修养护及时。包括： 按计划做好小区内楼房及共用设施设备的日常养护和维修； 小区内护栏、围墙、路灯、楼道灯、绿化等公共设施、设备正常使用，道路、甬路、步道、活动场地平整清洁，边沟、涵洞畅通； 雨水、污水管道保持畅通，雨水井、污水处理等相关设施无破损； 负责小区智能化设施的日常运行维护，保证性能良好； 每年清洗一次楼房外墙。 （三）绿化管理 小区规划红线范围内的绿地、绿化管理、养护 树木成活率保持100％，及时进行补裁补种与品种的更新； 绿地、草坪、花木养护及时，基本做到三季有花，四季有绿，保持常青常绿。 （四）卫生清洁服务 小区规划红线以内，业主户门以外的区域 标准要求： 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围； 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站，对垃圾站、桶及垃圾进行管理并及时组织清运； 每日对保洁服务范围内的环境进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物； 对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等门、窗、楼梯扶手、拦杆、墙壁等，进行每日一次清扫； 定期向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂； 雨、雪天气及时对小区内道路积水、积雪进行清扫。 （五）安全管理 小区规划红线内，业主户门以外范围 夜间对小区重点部位、围栏、道路进行不少于三次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录； 如发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。 （六）车辆管理 机动车、非机动车的停放与出入 有固定的机动车、非机动车存放场所，有健全的管理制度和管理方案； 对进入小区的机动车辆进行登记，出入凭证； 保证停车有序，长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利、义务等。 （七）消防管理 小区消防设施的维护及消防管理 有健全的消防管理制度，建立消防责任制； 消防设施有明显标志，定期对消防设施、设备、器材进行巡视、检查和维护； 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能，有突发救火预案。 （八）电梯管理 小区内电梯的养护、运行、维修 保证电梯24小时运行，设置专人管理，确保技术性能良好；（或安装监控探头） 电梯维修一般安排在生产使用间隙进行，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工。 第三章 物业机构设置及人员配备 （一）、机构设置： 北京市远望物业管理有限责任公司 项目部 办公室：客户服务、保洁服务、绿化服务 工程部：综合维修 保安部：消防（安全）监控、小区巡视 （二）人员编制： 物业管理、服务人员编制表 序号 部门 项目 经理 部门 主管 员工 合计 1 项目总经理 1 1 2 办公室 1 7 7 3 工程部 1 2 3 4 保安部 1 10 11 合 计 1 3 19 23 1、物业管理人员：4人 1）项目总经理1人（负责小区物业服务的全面管理工作）； 2）办公室负责人1人（负责小区的客服、保洁、绿化管理与服务）； 3）工程部主管1人（负责共用设备设施的运行、维护与综合维修服务）； 4）保安部主管1人（负责小区治安、消防、交通等安全管理）。 2、物业服务人员： 6人 1）客务服务：1人（负责处理小区业主投诉）； 2）财务出纳：1人（负责日常费用开支管理，会计业务由公司兼职）； 3）文秘档案：1人（负责本项目部的文秘和资料档案管理工作） 4）保洁服务：2人（负责小区内公共区域、环境的卫生清洁）； 5）绿化管理：1人（负责小区绿化、绿地、绿摆的管理与养护）； 3、工程管理人员：2人 1）综合维修：2人（负责小区土建、设施、房屋等维修服务）； 4、安全管理人员