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郑州房地产畅销户型市场报告 郑州整体市场分析 供需状态 供需总量： 从近16个月的供需情况来看，市场供需总体呈现基本平衡的态势，供销比为1：1。但总体来讲供应量高峰期主要出现在08年7、8、9三月，进入到08年第四季度后，市场新增供应量明显减少，09年前四月的供销比仅为0.6：1。 主要原因为，08年5月份之后市场急剧恶化，各个项目的销售出现大幅萎缩，随着全球经济危机的加重，开发商对后势判断不乐观，纷纷减缓开工速度，造成大量项目的延期上市。09年03、04连续两个月的热销后，各个项目工程纷纷开始动工，预计在09年07、08、09将迎来一个新的项目供应的小高峰。 此外09年，大量新增保障性住房将入市，会对环线中档品质住宅造成一定的影响。 大势预测： 09年03、04两月的销售分别达到了84.3、85.5连续两月创造郑州商品住宅交易的新高。一方面说明，郑州住宅市场的旺盛需求，另外，数据也进一步说明目前郑州这轮楼市的反弹已接近尾声，进入05月后，市场会进入一个稳定的成交周期。 供需结构： 09年1-3月销售90平方米以下户型，共计11407套，占总销售量的61%。中小户型是目前市场需求的绝对主流户型。 销售价格走势 总体走势： 郑州商品住宅销售价格整体呈现波动上升的态势，09年04月4425元/平方米销售价格再创交易价格新高。目前郑州市商品住宅个案成交价格已经在4000元/平方米基准线之上，二环线以内项目的成交价格已经达到了4500-5200元/平方米之间。由此可见，中心区楼盘的热销拉动了，整体均价的提高。另一方面，部分采用低首付等销售策略，造成了备案价格略高于成交价格的事实。 销售情况分析（按面积划分） 由上表可以看出，当前市场主要需求品为90以下的小三房和两房。销售情况占市场销售总量的60%以上，其中70-90㎡的两房和50-70㎡的一方销售最多，分别为29%和14%。 销售情况分析（按价格划分） 西区 价格段 销售面积 比重（面积） 销售均价 3000-4000 17281.73 19.54% 3780.588 4000-4500 37876.41 42.83% 4240.45 4500-5000 31132.27 35.21% 4700.01 5000以上 2055.5 2.32% 5284.354 北区 价格段 销售面积 比重（面积） 销售均价 5000-5500 5755.19 23.28% 5360.644 4500-5000 5640.44 22.82% 4755.78 4000-4500 8078.23 32.68% 4259.792 3000-4000 5248.07 21.23% 3683.212 南区 价格段 销售面积 比重（面积） 销售均价 6000以上 1282.05 1.26% 6238.255 5500-6000 5296.11 5.20% 5679.319 5000-5500 19838.77 19.47% 5230.688 4500-5000 21762.36 21.36% 4726.002 4000-4500 38546.59 37.83% 4253.883 3000-4000 15176.01 14.89% 3735.104 东区 价格段 销售面积 比重 均价 7000以上 12581.62 12.62% 7984.245 6000-7000 10100.07 10.13% 6502.229 5500-6000 4799.3 4.81% 5704.584 5000-5500 7695.59 7.72% 5207.898 4500-5000 13500.13 13.54% 4725.244 4000-4500 28502.22 28.59% 4201.706 3000-4000 22506.8 22.58% 3718.417 以上表格中可以看出4000-4500元/㎡的价格段市场需求最大，去化量分别为各区域之首。通过计算我们得出，4000-4500元/㎡的主流价格段的销售均价为4200元/㎡； 由此我们得出产品应该定位在90㎡以下的小户型，总价不超过40万，均价为4200左右的户型为市场主要需求产品。 with the contract, pay the loan, and agencies at all levels and should be brought to the Bank the right to institutions (risk management Department) a