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鹤壁地块产品定位报告 摘要 当前面临的主要问题： 新城人气 作为一个工业型，资源型城市，鹤壁市有比较雄厚的经济基础，人民收入高于省内大部分城市的居民，但随着资源的逐渐减少，也同样面临一个问题，即城市搬迁和经济结构转型。为此，鹤壁市政府于十年前开始了新城区淇滨区的建设，至今已初具规模，城市功能基本完备。政府的出发点是好的，但我们也看到了一个现实，经过十余年的发展，新城区的建设并不理想，最主要的即是人气问题。 据有关部门统计，目前新区常住人口不足五万，虽然政府大力支持老区居民向新区搬迁，并在行政、教育、医疗、卫生、环境、购物等方面投入巨资，但不解决居民最大的问题，即工作问题，搬迁速度始终提高不大。很多有钱的家庭虽然在新区买了房，但是，较高的时间成本和交通成本使其不能住在新区。 产业支撑 从政府的统计报告中可以明确看出，鹤壁的产业主要是资源型工业，产业单一。资源终有开发完的一天，政府一直致力于经济结构转型，大力发展旅游、高科技、轻工业等朝阳产业，但效果不明显，并且短时间内改变的可能性不大。经济结构不能快速转型，意味着居民的工作状况不能快速改变，在此情况下，老城区居民向新城区搬迁的最大难题也不能快速解决。 对于房地产开发来说，其支撑条件是良好的经济环境，充足的人气和居民稳定提高的收入。面对这样的现状，对于一个大项目来说，城区内任何一个细分的客户群体，都不足以支撑如此大的体量，所以应尽量扩大目标客户的范围，才能保证较快的开发速度。 供应巨大 预计在2008年将有80万㎡左右的住宅投放市场，并且在未来3年内保持70-80万㎡左右的新开工面积，市场供求比基本达到2：1，供应严重过剩。 从统计结果中我们可以看出，如果按每套房屋平均120平方米计算，08年的市场供应近七千套，如果全部销售完毕，预示着现有城区居民将有十五分之一购房，在目前人人有其屋的情况下，巨大的市场供应预示着未来竞争将异常激烈。 目标客户选择 作为一个流动人口不多，居民收入稳定并较高的城市，其绝大多数家庭都有房屋可住，居民处在可买房可不买房的境况之下，即市场的钢性需求（解决居住问题的一次置业）太少。在过去的房价飞速发展的两年，大多数市民为了其资产的增值保值，选择了二次置业，购房能量在短期内大量释放。但在过去几年开发的项目中，少品质出众，令人满意的，项目同质化严重，目前居民的购房需求除了增值保值，主要在于提高生活质量和居住品味，即软性需求。 任何一个企业，其产品的推出都有两种情况，即顺应市场和创造市场。在详细分析了市场现状后，我们基本可以明确项目的目标客户。 顺应市场有二，一是开发能满足提高居民生活质量的房屋，这一范围的购房者收入较高，有大量存款，其主要是行政企事业单位领导，高技术含量工作者，私营业主等；二是开发解决居住问题的一次置业需求的房屋，这一阶层的购房者主要是新婚夫妇，外地购房者等。 在改变居住观念可行性不大的条件下，创造市场即寻找市场空间。在老城区工作的已经退休和即将退休的老人，非常渴望在新城区安度晚年，他们无需考虑工作不便的问题，并且有一定积蓄，有购房能力，但是，他们不能贷款购房，目前的在售项目很少注意到这一群体，较大的户型限制了很多老年购房者，他们的需求应该是小面积的两房户型。 思路介绍 目录 一、鹤壁宏观市场分析 7 1.1鹤壁市基本情况 7 1.2鹤壁新城发展现状及规划 12 1.3鹤壁房地产发展整体状况 15 二、地块价值研究 17 2.1地块四至及周边状况 17 2.2地块在鹤壁新城的价值 18 三、消费者调研及竞争市场研究 19 3.1消费者调研分析 19 3.2新区楼盘概况 32 3.2竞争个案分析 35 四、地块开发SWOT分析 45 4.1SWOT分析 45 4.2整体定位 47 五、产品类型定位及各产品面积段建议 48 5.1产品类型定位 48 5.2各产品面积段及初步配比建议 60 六、各物业类型配比建议及理由 61 6.1各物业类型配比 61 6.2波士顿集团咨询法 62 6.3投资分析比较 64 七、布局、景观、立面、配套、开发进度、售楼处、样板段等建议 71 一、鹤壁宏观市场分析 1.1鹤壁市基本情况 地理位置及主要区县 豫北城市群中心城市 鹤壁市位于河南省北部，太行山东麓向华北平原过渡地带。南北长67公里，东西宽69公里,总面积2182平方公里，其中市区面积513平方公里。北与安阳市郊区、安阳县为邻，西和林州市、辉县市搭界，东与内黄县、滑县毗连，南和卫辉县、延津县接壤。 城市规模较小，处在城市迁移过程中 辖两县四区（浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区和经济技术开发区）、25个乡镇，2006年全市总人口约150万人，其中城市人口约60万人（含县城人口），城镇化率水平为44.18%，比全