海域估价规程.docVIP

附件2 浙江省海域价格评估规范 （试 行）  目 录 1 范围 1 2 规范性引用文件 1 3 基本规定 1 4 评估原则及价格影响因素 2 5 基本评估方法 3 6 海域基准价核定 10 7 海域基准价修正体系 15 8 宗海价格评估 19 9 主要用途海域价格评估 21 附录A （规范性附录） 使用金修正法原理 28 附录B （资料性附录） 海域基准价核定调查附表 33 附录C （资料性附录） 海域基准价成果汇总 46 附录D （资料性附录） 海域基准价修正用表 52 附录E （资料性附录） 术语及定义 63 附录F （资料性附录） 评估报告规范格式 65 浙江省海域价格评估规范（试行） 1 范围 本规范规定了浙江省海域价格评估的基本规定、评估原则及价格影响因素、基本评估方法、海域基准价核定方法、宗海价格评估方法、主要用途海域价格评估方法。本规范适用于浙江省管辖范围内海域使用权出让、转让、出租、抵押、收回补偿以及用于其它经济活动的各类型用海“海域基准价”和“宗海价格”的评估。关于海上构筑物的评估参照国家及省市规定的地上构筑物评估相关条例进行。 2 规范性引用文件 下列文件对于本规范的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本规范。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本规范。 HY/T 123-2009 海域使用分类 HY/T 124-2009 海籍调查规范 海域评估技术指引（国海管字〔2013〕708号） 3 基本规定 3.1 海域价格评估技术途径 3.1.1 基准价评估的技术途径 （1）以海域等别为基础，海域使用金为依据，结合海域使用价值影响因素核定海域基准价； （2）以海域等别（或影响海域价值的海域条件和因素划分均质海域）为基础，用市场交易价格等资料评估海域基准价；? （3）以海域等别为基础，海域收益为依据，市场交易资料为参考评估海域基准价。 3.1.2 宗海价格评估技术途径 利用调查的有关资料，采用收益还原法、成本逼近法、假设开发法、市场比较法和基准价系数修正法评估宗海价。 3.2 评估成果 3.2.1 海域基准价评估成果 （1）文字报告：主要有海域基准价核定总报告、技术报告及资料整理分析报告； （2）海域基准价图：主要有各用途海域基准价最终成果图、样点海域价格图； （3）海域基准价表； （4）海域基准价修正系数表、影响因素指标说明表。 3.2.2 宗海价格评估成果 （1）宗海评估报告； （2）宗海评估技术报告。 4 评估原则及价格影响因素 4.1 评估原则 海域价格评估应遵循的基本原则有：动态性原则、最佳使用原则、预期收益原则、市场供需原则、贡献分配原则和替代原则。 4.1.1 最佳使用原则 海域价格评估应以评估对象的最有效使用为前提。 判断海域的最有效使用以海域使用符合其自身利用条件、海洋功能区划及相关规划为前提，以实现海域、资本、劳动力、技术、经营管理等生产要素的内部均衡配置等。 4.1.2 预期收益原则 海域价格评估应以评估对象在正常利用条件下未来客观有效的预期收益为依据。 4.1.3 动态性原则 影响海域基准价的因素经常处于动态变化中，评估人员应准确把握海域价格影响因素及海域价格的动态变化规律，科学合理地评估海域价格。 4.1.4 贡献分配原则 海域总收益是海域与非海域要素共同作用的结果，海域价格由海域对海域收益的贡献大小来决定。 4.1.5 市场供需原则 海域价格评估要以市场供需决定海域价格为依据，并充分考虑海域供需的特殊性和海域市场的区域性。 4.1.6 替代原则 海域价格评估应以相同等别均质海域在同等利用条件下的海域市场交易价格为基准，评估结果不得明显偏离具有替代性质的海域正常价格。 4.2 价格影响因素 浙江海域价格的影响因素有： （1）海洋经济发达程度； （2）区域经济发展状况； （3）区域社会发展水平； （4）资源环境条件。 4.2.1 海洋经济发达程度 指反映沿海地区海洋经济发达程度的海洋经济规模、产业、结构和动力因素等，主要包括海洋经济增加值、增长率、人均海洋经济产值.2.2 区域经济发展状况 指影响沿海地区经济发展水平的经济规模、经济结构、发展水平等因素，主要包括国民经济生产总值和增长率、人均国民经济生产总值、财政收入和增长率、固定资产投资额和增长率、第三产业比重、非农产业比重、就业结构、恩格尔系数、物价水平、居民收入水平等。 4.2.3 区域社会发展水平 指影响沿海地区社会发展水平的人口、生活、公共服务和行政因素等，主要包括地理位置、人口、居民生活、开发成本、行政区划、城镇性质、交通条件、公用设施及基础设施水平、人