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浅析在物业管理中存在的问题及对策分析 　　【摘 要】 目前物业管理在我国还处于发展的初级阶段，随着住房改革和房地产业的发展而不断完善。由于物业管理发展不成熟，出现了管理混乱、物业管理范围小、服务质量差、人员素质偏低和不能提供正常的物业服务等问题，针对上述问题，我们将从科技化管理、建立法律体系、提高服务质量和加强社会监督等方面提出了一些对策措施。 　　【关键词】 物业管理 存在的问题 对策分析 　　1 物业管理中存在的主要问题 　　有部分物业公司在力求通过细节服务来创造物业管理的完美价值，在服务中于细微处见真情。这些建议的提出、采纳和推广全面地促进了公司品质的提升，极大地提升了其在市场中的竞争力，为业主提供了持续不断地高质量的服务。现在多数物业公司存在一个严重的误区，就是都以管理型公司存在，而不是服务型公司。 　　物业管理覆盖不足，发展不平衡。物业管理与经济的发展有密切的联系，在大城市中物业管理服务范围比较广泛，服务质量相对较高，业主能够及时的缴纳物业管理费用。而二线城市和小城镇的物业管理覆盖面不足，发展也不平衡，一些新建设的楼盘，物业管理服务比较周全和及时，而一些年久的小区物业管理功能非常弱，甚至一些小区没有专门的物业管理部门和人员。因此，物业管理覆盖面不足和发展不平衡主要依赖于当地的经济发展水平和居民的收入水平。 　　物业管理公司科技化程度普遍较低，服务质量差。物业管理行业在我国发展还处于初级阶段，管理技术不强，科学技术在物业管理中应用率还不是很高，劳动密集型的物业管理成为当前物业管理的主体，一切都按照传统的管理方式运行，需要大量的人力、物力和财力，物业管理与服务难度比较大，业主也不满足物业管理的现状。 　　行业队伍素质偏低，专业人才短缺。物业管理和其它行业的管理与服务一样，需要高素质和专业化的物业管理人才。目前，专业化的物业管理人才队伍没有建立起来，物业管理公司工作人员的文化素质参差不齐，这种现象影响着物业管理行业的发展。随着经济一体化和全球化，外国先进的物业管理公司入驻我国，以优厚的待遇、先进的管理理念和以人为本的思想，使我国的物业管理公司处于不利的竞争地位，必将促使我国的物业管理公司进行变革。 　　业主的监督作用难以发挥。业主对物业管理公司的监督主要是通过居民选举产生业主委员会来进行的，业主委员会与物业公司是监督与被监督的关系。但是业主委员会并没有完全发挥监督的功能。主要表现在：一是业主委员会的维权意识比较差，业主委员会除了对私人业主物业利益受到损失时进行监督外，对公共物业的损害关心不够；二是业主委员会缺乏监督机制；三是业主委员会的法律地位没有证实，业主委员会只是物业内部的组织，属于自发性的组织，没有明确的法人资格，行为主体比较模糊，不能承担各种民事责任。 　　2 促进我国物业管理健康发展的措施 　　提高物业管理的科技化程度。随着高科技的迅速发展，物业管理智能化已是大势所趋。面对这种趋势，物业管理企业需要重视各类专业管理技术和知识的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，从而保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步，提高管理服务水平。物业管理可将社区中人的需求与系列基础设施的功能统一起来，实现对集成的智能化设备、系统、网络数据库等进行全面程序化的管理和监控，使社区的服务管理规范有序。 　　建设高素质的物业管理人才队伍。发达、完善的物业管理取决于训练有素的物业管理专门人才，这要求建设一支思想好、技术精、懂经营、善管理、专业化的物业管理人才队伍。而建设物业管理人才队伍、培养物业管理人才的关键在于提高物业管理人员的素质。为此，应强化培训和考核，提高物业管理员的专业技术水平，使员工专业技术水平不断提高。随着物业管理行业科技含量的不断提高以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。 　　充分发挥业主委员会的作用。物业管理公司和业主委员会是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，共同肩负着管理好辖区物业的重任。为此，在完善物业管理体制时，要按《公司法》组建和规范物业管理企业，政府应积极倡导在物业委托管理时采用招标制度，提高参与标准，严格市场准入制度，创造公平竞争环境。也要按照国家颁布的《物业管理条例》，及时地按一定程序组建业主委员会，业主委员会要按《业主管理委员会章程》行使自己的职能，真正发挥自治管理和监督管理的作用，使业主（使用人）的合法权益不受损害。 　　完善物业管理法律法规体系。国务院出台《物业管理条例》后，物业管理理论研究比较活跃，《中国物业管理》、《中国房地产》等刊物都十分重视该领域的研究，这将促进我国物业管理法律法规体系的进一步完善。有了完善的物业管理法律法规体系，就能规范物业管理企业的有偿服务收费、有偿服务行为，规范物