公允价值择权与上市公司业绩——来自投资性房地产的案例.doc

公允价值选择权与上市公司业绩——来自投资性房地产的案例分析* 赵彦锋 河南财经政法大学会计学院，河南 郑州，450002 摘要：我国现行企业会计准则将投资性房地产单列，并赋予企业对其计量的公允价值选择权，而盯市特性决定公允价值计量会影响业绩与净资产。从案例分析来看，虽然选用公允价值对投资性房地产进行后续计量的上市公司较少，但是首次采用、后续考察以及境内外差异均表明：公允价值计量具有增肥效应，从而有可能成为利润操纵工具，为此，应进一步细化准则指南。 关键词：投资性房地产；公允价值；公允价值选择权；公司业绩 我国现行企业会计准则借鉴国际会计准则40号《投资性房地产》，对我国原制度无形资产中的土地使用权以及固定资产中的房屋及建筑物等根据用途重分类，引入“投资性房地产”概念以区别于自用，包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物[1]。具挑战性的是，对于满足条件的投资性房地产，企业可以选择公允价值进行后续计量，这赋予企业双重选择权：一资产的重分类；二计量属性的选择，本文仅讨论后者对业绩的影响。 一、投资性房地产对公允价值计量的运用 自2007年现行准则实施以来，沪深两市对投资性房地产选用公允价值作为后续计量模式的公司数量较少，2007-2009年占持有该类资产公司的比例分别为2.86％、2.90%、3.24%，具体情况见表1。其行业分布如下：金融业5家、房地产开发与经营业6家，零售业4家，其他行业11家，其中前三类是公认为投资性房地产是其主要资产，特别是后两个行业，更是以出租房地产为主业。需要指出的是，在2008、2009年新增采用公允价值计量模式的公司都属于前三个行业。再从其地区分布来看，80%该类公司位于直辖市及省会城市，这些地区一般存在活跃的房地产市场，为运用公允价值计量提供基础条件，这符合我们的预期。 从上市公司整体情况来看，这三年中上市公司的数量分别为：1570家、1624家、1774家（包括58家创业板）、2129家（833家中有26家选用公允价值计量），持有投资性房地产的公司比例在逐步增加（从40.13%到43.52%），但是增幅有限，并且比例也偏低。从理论上讲，只要持有这类资产的用途不同，就应分别在不同类资产中核算，据此，我们推测，可能存在如下情况：部分上市公司考虑重要性原则，没有将符合投资性房地产范畴的土地使用权或建筑物从自用资产分离出来，单独作为投资性房地产核算。 与标准化的大宗商品及证券不同，投资性房地产很难有统一的市场报价，因此其公允价值的确定主要使用以下方法：一是采用评估价格；二是采用第三方调查报告；三是参考同类同条件房地产的市场价格。从这三种方法来看，评估价格法可靠性最高、第三方调查报告法次之，而市场类比法由于加入更多管理层的判断，可靠性最差。 表1 2007-2009年上市公司投资性房地产公允价值计量选用情况表 公司简称 所属行业 采用时间 办公地址 公允价值确定方法 深发展 A 银行业 2007 深圳市 评估价格 中航地产 房地产开发与经营业 2009 深圳市 市场类比法 泛海建设 房地产开发与经营业 2008 北京市 第三方调查报告 方大集团 金属制品业 2007 深圳市 评估价格 金融街 房地产开发与经营业 2008 北京市 市场类比法 胜利股份 塑料制造业 2007 济南市 市场类比法 白云山A 医药制造业 2007 广州市 市场类比法 昆百大A 零售业 2008 昆明市 评估价格 锦龙股份 自来水的生产和供应业 2007 清远市 第三方调查报告 金宇车城 房地产开发与经营业 2008 南充市 评估价格 津滨发展 房地产开发与经营业 2007 天津市 第三方调查报告 国脉科技 通信服务业 2007 福州市 市场类比法 宁波银行 银行业 2007 宁波市 市场类比法 武汉控股 自来水的生产和供应业 2007 武汉市 评估价格 卧龙地产 房地产开发与经营业 2007 上虞市 2007年未披露，2008年披露为市场类比法 *st天龙 综合类 2009 太原市 未披露 st一投（*st 筑信） 零售业 2007 海口市 市场类比法 沱牌曲酒 饮料制造业 2007 射洪县 第三方调查报告 st百花 零售业 2007 乌鲁木齐市 第三方调查报告 新华锦 饮料制造业 2007 青岛市 市场类比法 正和股份 综合类 2007 海口市 评估价格 世茂股份 房地产开发与经营业 2009 上海市 未披露 海欣股份 皮革、毛皮、羽绒及制品制造业 2007 上海市 评估价格 交通银行 银行业 2007 上海市 市场类比法 中国银行 银行业 2007 北京市 评估价格 中信银行 银行业 2009 北京市 评估价格 2009年