房地产行分析.doc

房地产行业分析 【摘要】房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。近年来，房地产市场持续高速发展，从而也引起了人们对房地产市场是否发展过热的争论。本文利用PEST分析方法和波特五力模型分析法对近年房地产行业的宏观环境和产业环境进行分析，试图揭示当前我国房地产市场的现状，借以为房地产企业制定发展战略提供依据。 【关键词】房地产行业 PEST分析法 五力模型 引言 房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关。而房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。特别是近年来，由于投机性需求的增加，我国房价呈现不理性的增长，这引起了社会各界的普遍关注，我国因而也出台了一系列调控房价的政策措施。在这样的背景下，房地产开放企业不仅要看到房地产行业所蕴藏的高额利润，还要认真分析国家宏观环境政策，对未来环境中可能出现的机会与威胁做出清晰地判断，谨慎的进行投资。 宏观环境(PEST)分析 房地产企业发展深受宏观环境影响，在战略转型前必须对宏观环境进行详细分析。我们运用PEST模型分析与房地产行业相关的宏观环境及其对房地产行业的影响。 政治法律环境(Political Factors) 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。 面对房地产这几年的疯涨，为遏制部分城市房价过快上涨的势头和调整住房供应结构、加大保障性安居工程建设力度，国家自2010年以来加大了对房地产市场的调控力度。国务院及相关部委陆续出台房地产市场的主要调控政策及措施，坚定了国家对房地产市场的调控决心。 2010年时房地产宏观调控的大年，调控政策总的来说可以分为三轮。首先以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称国十一条）为标志，政府启动了以平稳发展为总体基调的第一轮调控；而随后以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称国十条）为标志，政府启动了以坚决遏制过快上涨为总体基调的第二轮调控；之后，以各部委在9月29日前后下发的关于落实国十条为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。政府启动了已以巩固调控为总体基调的第三轮调控。 纵观2010年的三轮房地产调控政策，都是对市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应，调控—平静—反弹—再调控，2010年，房地产市场如此反复三次，鉴于此，政府的三轮宏观调控也一轮严于一轮，从平稳发展到坚决遏制过快发展再到进一步巩固调控。而行政手段也一轮强于一轮，前两轮主要以经济手段为主，在第三轮调控中出台了“限购”这样强制的行政手段。但政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈，促进房地产市场的长期健康发展。 而这一系列政策的出台，已经给房地产市场带来影响，取得了一定效果，主要表现在：交易增幅明显回落，由旺销转向清淡；房价开始松动，由疯涨转向稳定，但依然高企，距政策线仍有距离；土地价格回落，流拍率上升；相关产业受到影响，市场压力上升；消费者观望氛围浓厚，持币待购倾向加强。 2011年以来，房地产的调控政策主要有两条主线，其一是细化落实已有政策；其二就是储备新的调控措施。而新的调控措施主要从两方面展开：一是解决土地财政问题；二是抑制投机。房地产宏观调控持续升温，如2011年1月18日，银监会工作会议强调继续实施差别化房贷政策，；央行也多次上调存款准备金率等。而其中2011年1月26日出炉的新“国八条”被称为房地产调控政策以来最严厉的政策组合，从房价目标施压政府、保障性住房须扩大覆盖面、二套房首付提至六成、二手房交易税按全额征收、统一布置限购政策等方面对房地产也进行更大力度的调控。 随着这一系列房地产调控政策的出台和实施，房地产业必可避免的受到冲击。据《中国证券报》报道，2011年上半年，全国楼市总体低迷，多数城市商品房成交量下降，房价回落。在监测的30座城市中，有17座城市上半年商品房成交量下降，且多数降幅明显。主要城市中，近半数城市商品房成交均价同比小幅下降。而且随着楼市的低迷，重点城市商品房的库存积压趋于严重，如截止7月份，北京商品房可售房源已达10.8万套，商品房存销比达到14.8.另外监测数据也显