房地产金复习资料.doc

题型：单选1*10，多选2*10，名词3*5，判断1*10，简答共四题，30分，论述15*1 第一章 前沿 1房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 2房地产有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 3房地产的产权包括： （1）自物权，即所有权，包括占有、使用、收益、处分房地产的权益； （2）他物权，即在自己的房地产上为他人设定和享有的权益，包括地役权、抵押权、租赁权、典权 4房地产金融：属于行业金融，是围绕房地产业而发生的金融服务和金融活动统称。: 5房地产金融的特征（简答，需自己展开）：资金密集性；产业的区域性；切关民生性；经济支柱性；行业带动性； 周期先导性 6房地产金融市场可以分为： （1）开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是地产商、开发商 （2）消费性房地产金融服务，是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动，其服务对主要是消费者、房地产的购买者等 （3）其它房地产金融服务，包括住房抵押贷款证券化、房地产信托、房地产租赁 第二章 住房抵押贷款 1房地产贷款：是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。 2个人住房贷款分类： （一）按照贷款的资金来源划分，个人住房贷款可以划分为： 自营性个人住房贷款、公积金个人住房委托贷款 、个人住房组合贷款。 （二）按住房交易形态划分 个人（首次交易）住房贷款、个人再交易住房贷款、个人住房转让贷款 （三）按贷款的用途划分 个人住房贷款、个人商业用房贷款 、个人自建房贷款 、集资建房个人住房贷款、个人组合贷款 3、个人贷款风险指标（考单选判断） 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。 房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入 所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入 4住房抵押贷款合同的构成要素：抵押物、抵贷率、贷款利率、贷款期限、还款方式、抵押物的占管与处分 具体见书p.46-49 5住房抵押贷款还款方式（论述题，选三种介绍，公式见课件） （1）等额本息还款法 ：借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。 （2）等额本金还款法：借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。 （3）等额累进还款法 A等额递增还款法：首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，单位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（w期）内每期按分期还款额（A）以相等金额归还贷款本息，在第二个时间段（t期）内，较第一时间段的分期还款额（A）累加一定额（G），即每期以新分期还款额（A+G）归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款额（A+G）累加一定额（G），即每期以新分期还款额（A+2G）归还贷款本息，依此累推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按一定额（G）累进，直至贷款本息偿清。 B等额递减还款法：首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，单位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（w期）内每期按分期还款额（A）以相等金额归还贷款本息，在第二个时间段（t期）内，较第一时间段的分期还款额（A）递减一定额（G），即每期以新分期还款额（A-G）归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款额（A-G）递减一定额（G），即每期以新分期还款额（A-2G）归还贷款本息，依此累推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按一定额（G）递减，直至贷款本息偿清。 （4）等比累进还款法 A等比递增还款法：首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，单位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（期）内每期按分期还款额（A）以相等金额归还贷款本息，在第二个时间段（t期）内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（s）累加，即每期以新分期还款额[A*（1+s）]归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款[A*（1+s）]按定比（s）累加，即每期以新分期还款额[A*（1+s）*（1+s）]归还贷款本息，依此累推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按按定比（s）累进，直至贷款本息