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房地产开发企业土地增值税 （主讲：张运福） 一、纳税人 土地增值税的纳税人，是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。 单位包括：各类企业单位、国家机关、社会团体、事业单位及其他组织(包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构) 。 个人包括：个人(自然人) 、个体工商户以及外国公民、华侨、港、澳、台同胞等。 二、征税范围 凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。 （地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑物不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如附着于土地上的各种花、草、树木等） 这样界定土地增值税征税范围有三层含义： 1、土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。 2、土地增值税只对转让房地产征税，不转让的不征税。 3、以继承、赠与方式无偿转让房地产的不征税。 三、计税依据 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算缴纳。转让房地产取得的增值额就是土地增值税的计税依据。增值额为纳税人转让房地产的收入减除法定扣除项目金额后的余额。 (一)转让房地产收入 房地产转让收入包括