塞纳河畔突围思路沟通调整试卷.ppt

找到魂、借到魂、造到魂 结果是？ 结果 第一年度400 套！ 简算：400套 销售额1.6—2.0亿元 2%营销推广费用≈350至400万元 除了结果之外 还有…… 突出重围 活了！ 火了！ 不折腾，你永远都在做梦！ 借地利？ 看似已经注定， 我们如何明修栈道？ 第一：借“领地”概念 我的地盘 我做主 第二：借“场”的概念 （示范区围挡、停车场） 店大 才能欺客 第三：借“生活”概念 现在即未来 第四：借“空间”概念 跳出框架，另辟天地 借人和？ 一无所有 我们又如何无中生有？ 第一、借品牌 百强地产30年沉淀 驻马店市场6年积累 2、借口碑 美庐园近7000户老业主口碑传播 3、借团队 物业服务、工程管理、营销团队、战略合作伙伴 借民生物业服务 借民生战略合作伙伴 红黄蓝幼儿园 是不是把别人的“魂”借过来， 就能满血复活？ 答 案 又该怎么办？ 造魂 part 3 何为造魂？ 活 动！ 只要活动不断，高潮才会到来.... 一、造天时 找到制高点，重装上阵 品牌导入 民生集团驻马店新项目发布会 物业公司及幼儿园签约仪式 美庐园老客户老带新政策发布（嫁接老客户资源） 老客户资源盘活 重点活动：米奇公园开放 系列活动：首届篮球赛\首届儿童夏令营\兴趣社团组建 2015营销节点排期 5月 营销阶段 品牌导入期 老客户盘活期 12月 新品加推 推广活动 新项目发布会 米奇公园开放 民生健身季/业主文娱活动 6月 7月 9月 10月 8月 清凉一夏/啤酒烧烤节 新品加推“感恩民生” 暖心季系列活动 首批房源（改良） 开盘 推售计划 调整产品加推 二、造地利 先修栈道 栈道一：造“领地” 民生的“领地” 练江河桥至美庐园，铜山大道全段道旗覆盖 赛纳春天的“领地” 中华路南侧沿线6M高围挡包装（遮蔽粗陋\压制对手\圈定地盘） 领地标识 桐山大道与中华路交叉口设立大型精神堡垒 栈道二：造“场” 改造体验区，造“米奇公园” 趣味塞纳春天，孩子的背后是一个家庭 造生活情景 体验区添置休闲设施，造生活塞纳春天 造产品体验 在体验区造异地样板间，规避产品自身不足 三、造人和 暗渡陈仓，导入民生理念 营销团队 4.15前进场，25日前团队组建完毕 工程团队 （有具体营销节点排期，暂不体现） 塞纳春天突围思路沟通 TA 怎么了？ 有人说 “魂”丢了…… 那还有救吗？ 人有三魂： 天魂、地魂、人魂 人如此，楼盘亦如此 楼盘的“三魂”又是什么？ 人和 天时 地利 我们来找找 塞纳春天的“魂” 找 魂 part 1 第1魂：找天时 2014年底，驻马店房产销量滑坡明显 赛纳河畔2015年元月开盘 区域楼盘近两年集中放量，供给旺盛 项目 体量 存量 西班牙小镇 200万㎡ 150万㎡以上 建业18城 120万㎡ 50万㎡以上 东方今典 100万㎡ 未开 天玺 36万㎡ 30万㎡以上 天中第一城北苑 60万㎡ 10万㎡以上 金域水岸 20万㎡ 未开 赛纳河畔 26万㎡ 约19万㎡ 洋房产品同时期大量入市，同质化竞争严重 项目 主推产品 洋房主力户型 洋房价格 西班牙小镇 洋房+高层 140～170㎡ 6000 建业18城 普通高层+大平层 154/163/276㎡ 5500 天玺 高层+洋房 140～180㎡ 6500 新加坡花园 高层+洋房 158三房、198四房 即将开售 金域水岸 高层 210/260㎡ 即将开售 赛纳河畔 洋房+高层 160～190㎡平层 210～300㎡叠拼 　 第2魂：找地利 城乡结合部：影响客户购买信心 周边环境脏乱差：拉低项目品质 配套不成熟、路网未完善：路不通则财不通 周边劣质楼盘围堵，项目优势不突出 试问： 如果您是客户，愿意掏钱吗？ 第3魂：找人和 客户不买账 1、无品牌优势 铜山大道沿线大盘汇集 2、产品硬伤 38%的公摊率 123的2+1房 次卧2.7米开间 3、操盘思路与市场脱节 所以， 比品牌？ 比环境？ 比产品？ 比价格？ 天时\地利\人和，都不占优！ 还有救吗？ 有！ 必须滴~ 如果刚才在地狱， 那现在带您到天堂~ 借魂 part 2 借天时？ 良机已过， 我们如何重装出发？ 想象 民生造城运动的延续 民生天都又一城！ 美庐园之后 塞纳春天