上半中山房地产市场运行情况分析.docVIP

2012年上半年中山房地产市场运行情况分析 在珠三角重点城市中，2012年上半年住宅成交按成交量排名为：广州——佛山——中山——东莞——深圳；而按成交价格排名则为：深圳——广州——东莞——佛山——中山；根据各城市经济地位及人口总量来看，中山半年265万方的成交面积远远超过东莞及深圳，人均成交住宅面积居五大城市之首。而住宅价格为5大城市中最低，除了经济发展的原因外，人口总量和调控政策是影响价格偏低的重要原因。 一、调控对中山市场影响：限价令影响成交量及成交价格 1月23号，中山限价标准由“5800元/平方”提升至“6590元/平方”。虽然限价标准有提高，但总体上来说，导致了上半年总成交量成为近几年来最低；成交价格也因此由一路上涨转入下跌趋势。 开发商表现：调整推货类型及速度，中小户型产品增加；以价换量成为多数开发商的求生手段。上半年，受整体市场环境影响，特别是中山的限价令政策，开发商纷纷改变了策略： 1、调整推货速度，改变产品结构：部分开发商由于政策原因，推货速度明显放缓，如保利国际广场、大信君汇湾、奕翠园等项目；而部分开发商则由之前销售面积较大的产品改为主推中小面积段的刚需产品，如远洋城、越秀星汇云锦、大信芊翠等。 2、改变销售策略：由于限价令，个别楼盘由以前的带装修出售改为毛坯出售，以规避限价。如奥园、大信芊翠等。 3、促销力度加大，以价换量成了部分开发商的主要手段：由于整体市场环境问题，部分开发商采取了以价换量的策略，加大了促销力度。而优惠最大、力度最猛的是雅居乐，连续三波促销狂潮：送装修、六盘联动75折优惠、底价上新品，由此取得了相当不错的成绩。另外也有部分开发商的优惠力度较大：奥园4088元/平方起、中澳100套特价优惠等，都取得了不错的销售业绩。 4、消费者表现：刚性需求仍然是市场主力，对价格优惠敏感；改善型需求冷静，出手理性。投资及投机需求比例较小。整体市场环境影响消费者心态，上半年观望情绪较为浓重，但在较大价格优惠的吸引下，能撬动部分客户出手。而投资需求主要是表现在商业及个别公寓项目上，在住宅上较少出现。 （1）、刚需产品及需求支持整个市场：中山市场上的刚需供求一直是主力，这个现象并没有改变。特别是在市场环境不好的情况下，刚需客户成了各开发商主力追逐的客群，成了开发商力图抓住的救命稻草。此类客户对价格敏感，优惠幅度成为撬动其出手购买的有力杠杆。 （2）、改善性需求仍然冷静：首先、改善性产品很大可能都超过限价标准，受到政策的压制；其次、市场形势的不明朗，导致客户的观望心态更为明显；再次、改善性需求并不迫切，购买行为更为理性。 （3）、投资性需求主要体现商业及个别公寓项目上：中山房地产市场整体投资需求比例较低，由于限贷政策的执行，投资成本增加，需求相对减弱。上半年，商业项目成了投资需求的出口，成交情况良好，如蓝波湾商业项目及淘金豪庭的底商、奥园金域等。另外个别区域位臵较好的公寓也获得了投资者的青睐。 二、2012年上半年中山房地产市场情况 1、新增供应 （1）商品房新增26693套，同比增加7%。 上半年，商品房新增量为去年总推货量的31%。其中与往年不同是的：新增最多的不是在4月，而是在6月份，新增8331套。这主要是各开发商在5月销售回暖的情况下，加大了推货力度，同时6月新开项目及加推项目较多。 （2）新增以刚需产品为主，占总量的57%；商业新增占总量较小。 （3）新增量各区域产品类型分布差异较为明显 各组团新增住宅量均以刚需型产品为主，首改型产品次之，投资型及多改型产品最少。 2、成交情况 （1）成交量基本保持稳定，同比环比均有小幅的下跌，受政策影响加大。 2012年上半年，中山全市商品房成交28859套，成交面积305.1万平方米，同比下跌12.8%，环比下跌5.4%，是2010年以来的最低点。中山房地产市场整体受调控政策影响较大，特别是中山实施的限价令影响。 （2）成交均价下跌，政府调控作用明显。 2012年上半年，中山全市商品房成交均价为5599元/平方米，与2011年全年相比，下跌7.74%。既低于最新的限价标准（6590元/平方），也比修改前的限价标准低总体而言，限价令的实施，已起到了对房价的调控作用，达到了政府对房价的调控目的。 （3）成交波动较大，与上年同期相比，市场对调控反应更为明显 。 与上年同期相比，2012年上半年的成交量波动较大，随着部分城市政策的放松及银行政策的松动，成交量出现了较大的变动。 （4）城区与镇区成交量波动趋势基本一致，成交量比例镇区占据优势。 整体而言，城区成交量与镇区成交量保持为1：3的比例，其受政策波动的幅度相对一致。 （5）城区均价变动幅度大于镇区，整体变化趋势一致。 城区房价因区位原因，整体而言是高于镇区的，