房地产投资成本.docVIP

1、投资成本（看看房价成本到底多少？） ????一般来说，房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用以及开发期间的税费等全部投资。 ????房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成，后期经营的话，还有相关经营税费。 ?? （一）、开发成本 ??? 1.?土地成本（毛地和净地） ??? 2.前期工程费 ?? ?规划设计费用（2-3%×3） ??? 项目可行性研究费用（1-3%×3）或 0.08-0.15%×投资额 ??? 水文、地质勘察费用（0.5%×设计概算） ??? 三（七）通一平费用（实际情况）? 三通一平50-70元/㎡×占地面积 ?? 3.建筑安装费 ???土建工程费用? 根据省建筑工程预算定额和经验数值 ?? 土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润 ?? 水电费用一般占土建费用的15% ?? 设备及安装费 ?? 计算方法：单元估算法（酒店），单位指标估算法（按建筑面积计算），工程量近似匡算法（按照预算方法），类似工程经验估算法 ?? 4.基础设施费 100-200元/㎡×总建面 ?? （包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环卫） ?? 供水15元/㎡×总建面、供电65元/㎡×总建面、道路40-50元/㎡×道路面积 ?? 5.公共配套费 ?? （不能有偿转让的开发小区内公共配套设施） ??? 6. 开发期间税费 ?? 国家政府按有关文件支付使用的各种税收和各类费用，主要包括： ?? 配套设施建设费 ?? 建筑工程质量与安全监督费用 ?? 供水补偿费用，供电负荷费用（增容费） ?? 供水? 600元/t, 其中住宅0.3t/人，商业0.1 t/㎡ ?? 供电? 住宅480元/KVA，4KVA/户；商业1000元/KVA，8KVA/100㎡ ?? 物业管理基金? 2%×基建投资 ?? 其他税费? 2%×基建投资 ?? 7. 不可预见费用（又称预备费） ??3-5%×1-5?? 或3%×投资额 ?? 市场条件，引起三材价格变化 ?? 施工图更改，因设计更改而发生的费用 ?? 自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用 ? （二）、开发费用：是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 ?? 1．管理费用 ?? ?可按项目开发成本构成中前1～6项之和为基数，按3％左右计算。 ?? 2．销售费用 ??? 指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下二项： ???2.1．广告宣传费：约为销售收人的1.5％一2.5％； ?? 2.2．销售代理费：约为销售收入的1.5％一2.5％； ??? 以上各项合计，销售费用约占销售收人的3％一5％。 ? 3．财务费用 ?? 指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。 ? （三）．项目经营税费 ?? 1．转让房地产税费 ?? 2．租赁营业税 ?? 3．土地增值税 ?? 4．企业所得税 ? 案例1：某地级市住宅项目，位于老城区主干道上，占地面积约75亩，容积率2.0，总建筑面积约10万平方米，土地取得费用80万元/亩。 注：按七项成本法估算，自有资金不详，测算中未考虑借贷利息。 实际上，目前中国房地产开发商项目开发的50%开发款来源于借贷（包括银行以及私人高利贷），比如江西上饶、玉山等地的开发商，一般私人高利贷月利在2.5分-3.0分左右，年利率就是30%上下。如果本项目贷款约占开发资金50%，即大约贷款4000万，贷款1年，那么财务成本就是1200万，也就是均摊到每平米约增加120元，实际成本约为2113元/㎡。 ? 看看开发商到底赚了你多少钱？ ?这是按照开发商预期售价计算的经济效益测算，可以看出税后成本利润率达到36.33%。 ? 案例2：天津某项目,2006年某国内知名地产顾问机构为开发商进行的经济测算,从下表上可以看出该项目税前成本利润率高达110%,税后也达71%,2006年前后房地产真是暴利,那个阶段中国造就了无数的暴发户。 从下表上可以看出该项目税前成本利润率高达110%,税后也达71%! ? ? 二、何时见底？（从“中国房地产发展线路和政策变化图”来分析） ? ??? 自1978改革开放起至2008年前我国的房产政策全景。其间可以将其大致分为五个阶段，第一阶段是1978至1990年，为中国房地产初始阶段；第二阶段则是1991年至1994年的第一轮房地产繁荣期，即被冯仑称为中国房地产的第一个蜜月