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第七章 经营性物业的管理 ? 第一节 经营性物业管理概述 ? 一、经营性物业管理的内容 （一）经营性物业管理的概念 所谓经营性物业管理是指以经营性、收益性房屋为主体对象的物业管理。其管理的特点是由经营性物业的特点所决定的。 （二）经营性物业管理的内容 经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面： 1.制定管理计划 当物业管理企业接管一宗物业以后，首先就是要制订一份物业管理计划并获委托方认可。在这份计划中应详细说明物业管理所提供的服务内容以及所采用的方法。计划的制订一般可分为六步：① 确立目标；② 物业管理状况的检查；③ 形成租金方案和出租策略；④ 提出预算（包括管理费）；⑤ 物业管理委托合同；⑥ 物业管理的记录和控制。 2.加强物业管理的宣传以提升物业租金 物业的管理人员通常要努力地进行市场宣传，以使物业达到一个较为理想的租金水平。在宣传时一般要围绕物业的特性来进行，如物业的位置、环境、通达性、方便性等，一般很少利用低租金来吸引租客。因此说对于某些物业，如商业物业、工业物业等租金水平相对于物业的其他特性来说可能并不重要。 3.制订收租方法 制订收租方法的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。 4.物业的维修 良好的物业维修管理不仅是租客的要求，也是物业本身和物业管理目的所要求的。除了应租客要求进行维修外，还要对物业进行定期的检查和维修，并把检查结果详细记录下来并通知给业主。 5.安全保卫 二、经营性物业管理的收入与费用 （一）经营性物业的收入 经营性物业的收入，主要包括经营收入和其他业务收入两个方面。 经营收入一般是指出租建筑物楼面和其附属的配套设施设备的租金收入。其他业务收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得。 （二）经营性物业管理中的费用支出 经营性物业管理费用支出，一般包括下列几项内容： 1.?????? 建筑物的维修养护费用； 2.?????? 设备设施的维修养护费用； 3.?????? 提供各种服务所需投入的费用； 4.?????? 有关的税费 具体包括：房产税、营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地使用税等。 ? 第二节 写字楼的物业管理与服务 ? “写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。 一、高层楼宇的含义与特点 （一）高层楼宇的含义 高层楼宇是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住用途的人工建筑物。 高层楼宇的使用类型越来越广，包括酒店、宾馆、商住楼宇、办公大楼、功能完善的综合大厦,涉及文化、娱乐、通信、金融、交通等各行各业。 那么，究竟多少层以上或高度达到多少的建筑物才能被称为高层楼宇呢？这往往与一个国家的经济条件和时代背景有关。例如，我国通常规定10层以上的住宅和高度超过24米高的公共建筑及综合建筑为高层建筑；美国则规定7层以上或高度达22～25米以上为高层建筑；日本却把8层以上或建筑高度超过31米的称为高层建筑；英国规定24.3米 第一类高层建筑：9～16层（最高到50米 第二类高层建筑：17～25层（最高到75米 第三了高层建筑：26～40层（最高到100米 第四类高层建筑：40层以上（高度在100米 （二）高层建筑的特点 1.建筑规模大，标准高 高层楼宇身高层多，必然建筑面积大,建筑标准高(设计、施工、装修都是高标准)。随之而来的，使用维护要求也高。 2.人口集中，涉及面广 高层商住楼宇住户来自各行各业、不同的地方；不同的国际；在高层楼宇中，会集国内外大小公司机构、不同业务往来人员，涉及的面是十分广泛的。如广州世贸大厦总建筑面积10万平方米，购买、租用写字楼部分的大小公司350多家，涉及到16个国别，有近万人在大厦里办公经营。 3.设施设备复杂，专业化程度高 为了保证高层楼宇正常运转、发挥功能、生活使用方便，高层楼宇都配备了各种复杂的设施设备，需要专业化的维护管理。 4.集多功能于一体，综合性强 现在的高层楼宇多数集商业、居住、办公、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，各部分功能有机地结合，综合性强。 二、写字楼的含义与类型 （一）写字楼的含义 所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。 写字楼原意是指用于办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。 （二）写字楼的类型 目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。 1.按建筑面积大小，可以分为四种： （1）小型写字楼：建筑面积一般在1万平方米 （2）中型写字楼：建筑面积一般在1～3万平方米； （3）大型写字楼：建筑面积一般在3万平方米 （4）超大型写字楼：建筑面积一般在十几万甚至几十万平方米以上。 例如：美国纽约的世界贸易中心大厦、香港的中环中心大厦等。还有美国芝加哥