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2013武汉房地产市场总结
一、2013年武汉住宅市场总结
1. 价格:武汉市住宅均价明显上涨,八千元以上中高价格段占比增加显著
图:2007-2013年武汉住宅成交均价及其增速
成交均价持续上涨,年末缓涨趋稳。2013年武汉市住宅成交均价为6851元/㎡,较2012年上涨7.6%。受市场旺盛的需求、土地市场地王频出等因素的推动,自2012年9月开始,武汉市住宅成交均价连续上涨13月;年末,由于受到“汉七条”等政策收紧的影响,房价开始停涨并出现微调。总体来看,基本实现了政府年初制定的“房价涨幅不高于人均收入涨幅”的限价目标。
图:2009-2013年武汉不同价位住宅成交套数占比
8000元/平米以上中高价格段成交占比同比涨幅明显。从2013年武汉市分价格段成交套数占比来看,成交占比最大的价格段为8000-10000元/㎡,达22%,同比增加约5个百分点;10000元/㎡以上高价格段成交占比也较12年增加约4个百分点;低价段中4000元/㎡价格段成交占比降幅最大,同比减少约9个百分点;8000元/㎡以下各价格段成交占比基本相当,均在13%-15%之间。
2. 供应:新增供应持续稳定增长,市场供应充足
图:2007-2013年武汉住宅新批上市面积及其同比增速
住宅新增供应量持续增长,市场供应充足。2013年武汉商品住房累计新增供应1610万平方米,较去年同期增长5.3%。近几年,武汉市大规模进行城中村改造,市场土地供应量及待开发量均处于较高水平。近五年住宅市场新增供应量持续创新高,但增速放缓。具体来看,二季度和四季度为供应旺季,月均供应量分别达到158万㎡和187万㎡。
3. 成交:全年成交量创历史新高
图:2007-2013年武汉商品住宅(含保障房)成交面积及其同比增速
13年成交量增长显著,创历史新高。2013年武汉商品住宅累计新增成交15.9万套,较去年增加2.33万套;成交面积为1581.26万平方米,较12年全年增加18%。2013武汉楼市全年旺销,月均成交超过1.3万套,除了2月春节不足万套,其余月份没有淡旺季之别。13年出台一系列调控政策,如一季度的新国五条及武汉公积金贷款新政,11月下旬“汉七条”及二套房首付比例提高等,但充足的供应、强劲的刚需及改善型需求以及相对平稳的均价,使得武汉市在调控政策下依然创下新高,市场表现不俗。
? 区域分布:洪山区成交蝉联冠军,汉阳区跃升至第二名
图:2008-2013年武汉住宅各区域成交面积占比
洪山区蝉联冠军,汉阳区上升至第二名。2013年,洪山区蝉联销售冠军,共计266万㎡,占全市总销量的17%,区域内佳兆业金域天下、保利公园九里、保利中央公馆、万科金色城市等项目热销带动区域成交持续保持高位。在观澜国际、观澜御苑、汉阳人信汇等项目的带动下,汉阳区由2012年第7名上升至今年的第2名,成交占比提升3.3个百分比。黄陂区、东湖开发区和江夏区分别排名第3-5名。
图: 2013年武汉各区域住宅成交均价及同比增速
除东湖风景区外,所有区域成交均价同比上涨。2013年各区域均价与2012年相比,仅东湖风景区均价出现下降(因东湖风景区12年以别墅销售为主,而13年主力销售小户型均价较低),其他价格上涨的区域中硚口区和青山区均价涨幅较大,分别为34%和84%,主要是因保障房成交量减少。此外,远城区除黄陂区和新洲区外,均价涨幅均在10%-20%之间。
成交结构:90-140㎡面积段、三房户型成交占比显著提升
图:2007-2013年武汉住宅分面积段成交套数占比
90-140㎡面积段成交占比明显提高。具体来看,2013年武汉市商品住宅成交结构同比去年变化不大。120㎡以下面积段仍然是武汉市主力需求面积段,合计占总销量的81%。90㎡以下小户型和140㎡以上面积段大户型成交占比较去年分别下降约3个百分点和2个百分点。2011年限购以来,更多的购房者趋向于购房一次到位,同时市场上户型设计越来越合理,其中90-100㎡小三房因面积小、功能性强,总价低,深受购房者喜爱。13年同比增长约4个百分点,此外,120-140㎡面积段成交占比也较去年增加约2个百分点。
图:2007-2013年武汉住宅分户型成交套数占比
按户型来看,三房户型成交占比显著提升。具体来看,2013年武汉市商品住宅仍然以两房和三房为主力户型,其中两房户型占比最大,为52%;三房成交占比显著提升,较去年增加约7个百分点,说明改善性需求开始释放;而一房小户型成交占比下降约4个百分点;四房及以上户型占比与去年基本相当。
4. 供需对比:总体供需持平,出清周期明显下降
图:2006-2013年至今武汉住宅销供比
供需两旺,供需差值进一步缩小,销供比为0.98。2013年,武汉新增供应和新增成交双双创新高,供需均较为旺盛,供需差值为27.
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