业委会主任的职能与权限到底是.docVIP

业委会主任的职能与权限到底是什么？1.业委会定义 业委会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。由业主大会（业主代表大会）选举产生，业委会委员由业主担任。业委会是业主大会（业主代表大会）的常设执行机构，对业主大会（业主代表大会）负责。 2. 业主大会履行下列职责 （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责； 要想搞清楚业委会的职能与权限，首先必须搞清《物业管理条例》（以下简称“条例”）的基本精神。简言之，“条例”把立约权，也就是小区的“立法权”给了业主大会，把行政管理权给了物业公司，司法权掌握在政府各部门手中。业委会作为业主大会的执行机构，就相当于一个小区内的“人大”或“议会”，她的职能与权限在“条例”第十五条有明确规定。在实际工作中，不论是业主还是业委会委员都容易把业委会简单地理解为是一个维权”机构，或“权力机构”，结果导致业委会常常成为小区“动乱”的焦点，这就违背了“条例”的基本精神。“条例”第一章，第一条明确规定本条例是“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”。规范物业管理活动靠什么？靠法律，靠合同，不能靠大家起哄，闹事，不交物业费。更重要的是，“条例”的精神是“公平”，维护业主和物业管理企业双方的合法权益，而不是任何一方。实际生活中，一般中国人对公益不感兴趣，在小区积极公益的人首先是那些“维权人士”，这些人一旦当了业委会委员，便带领大家走上维权之路，实际就是跟物业和开发商斗。这些人一旦有私心，就很容易被收买，或把小区闹得不成样子，两败，甚至是多败俱伤。就以美丽园为例。前“管委会”的指导思想就是“维权”，既不与物业签合同，也不关心业主公约，只要谁一说物业或开发商不好就来精神，闹得小区人心疲惫，物业、开发商心灰意懒。最后业主通过投不信任票把他们赶下了台。结果，业主与业主之间因为观点不同，伤了面子。还有的小区因为维权闹得整天打官司，日常生活受影响，房屋的价格也一落千丈。要么就是业委会滥用监督权力，对物业公司的日常管理工作指手画脚，瞎指挥，把物业公司当自己家保姆，如果再缺乏点修养，就根本不把物业公司的人当人。这些都背离了“条例”的精神，超出了业委会的职能与权限，结果是伤害了自己及大家，包括自己的邻居、物业公司及开发商的利益。不是共赢而是共输，是自毁。所以，业委会主任的职能与权限必须严格限制在“条例”范围内，一旦超出必须尽快纠正，否则会给所有人的生活带来巨大的负面影响。而谁来管业委会这样的机制，在实际操作中还需要积累经验，目前我们正在实践。我认为对业委会主任的培训已经是当务之急。业委会委员不懂“议事规则”，不严格按“议事规则”办事就没有资格当业委会委员。这方面的监管如何落实也是问题。 业委会与物业、开发商的关系应当是什么？ 　　如果把一个小区中的业委会比喻为“议会”，那么物业公司就相当于“政府”，“议会”跟“政府”不能天天对着干。业委会主要是按物业合同的约定配合并监督物业公司的工作。物业公司是大家请来的管家，人家也是人，首先要充分尊重物业公司的专业工作。决不能干预人家的日常管理。其次，要配合物业的工作，鼓励物业把工作干好。一定要疑人不用，用人不疑，千万别把人家象防贼一样整天盯着。物业干不好，可以提意见，用不着整天把炒人家挂在嘴上。换物业公司不是随便的事，必须区分是物业公司本身不好，还是某个员工不好。目前业主有绝对的权力炒物业，这是一个巨大的进步。下一步的问题是业主，特别是业委会能不能用好这个权力，能不能承担后果。眼下的问题是选出的业委会主任把小区搞乱了，大不了不干了，他不承担任何责任。简言之，业委会与物业公司的关系是在物业合同规定的范围内的民事关系，以及监督与被监督的关系。 　　其实，开发商也是一个业主。它更象“土著居民”，在一块地上把房子建好。房子一卖出去，新来的业主就象“移民”，他们进来要按自己的“规矩”习惯改造“土著居民”开发商。 　　如果国家发展不是这么快，法律健全或执法严格，业主和开发商的冲突可能不会这么尖锐。的确有黑心的开发商，但大部分开发商是想把工作干好。我就说了，如果你是开发商，你愿意把楼建坏吗？质量问题是由多方面原因造成的，也不能简单地怪开发商。如果不是楼的质量本身有问题，影响你生存，就应采取理性、宽容的态度。我的经验是，要想建设好一个小区，大家过好日子，业委会、业主、物业、开