20121128_长沙市2012年房地产市场总结及13年市场预测.docVIP

长沙市2012年房地产市场总结及13年市场预测 市场综述 二级市场：2012年前10月，长沙市地区新建商品房网签1163.58万平米，同比减少25.14%，其中内六区新建商品房网签828.34万平米，同比减少28.12%。 三级市场：2012年前10月，长沙市地区二手房成交面积为256.26万平米，成交套数为23743套，同比分别减少23.89%、20.49%；其中内六区二手房成交面积173.43万㎡，成交套数为15655套，同比分别减少25.14%、19.49%。 总的来讲：由于整体市场成交不景气，销售放缓，在供应量与去年基本持平的情况下，新建商品住宅市场依然维持供大于求的现象，商品住宅存量些许积压；二手房市场仍处于下行阶段，持续低迷。 宏观经济 ——国内经济增速放缓：2012年1季度GDP增长率为8.1%，在温家宝总理的政府工作报告中预计2012年GDP增长的预期目标为7.5%。今年经济发展基调是“稳中求进”； ——国内通货膨胀压力减小：2012年5月CPI下降至3.0%，预计2012年CPI年增长率为2.9%，较去年同期通货膨胀情况有所改善； ——数据显示，2012年前10月，全球房地产投资物业市值增长了3.4%，其中亚太地区以14%的增长独占鳌头。这使得亚太区房地产市场规模成为全球第二，与美国的差距也缩小至仅2000亿美元。亚太区的交易总量占全球交易量的比例达到46%，首次超过欧洲，成为交易最活跃的地区。 3、行业政策盘点 3.1中央政府 ——1月31日，温家宝总理在国务院第六次全体会议上强调“要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”； ——6月10日，发改委新闻办发文辟谣：《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道纯属捏造； ——6月14日，央行发文批评个别媒体称“首套房贷利率最低可7折”，有意曲解央行政策意图； ——6月19日，住建部通过《人民日报》喊话，称要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”； ——自2012年6月起两次下调存贷款基准利率：在当前楼市快速明显回暖的背景下，此次降息对楼市的影响将较为明显。对于开发商而言，融资成本更低；对于购房者而言，观望的气氛会再次降低。 3.2地方市场动态 ——十年变迁，土地价值快速飙升，最先推出的两宗地每亩起始价超过2000万元，预计竞拍的每亩单价可能还将达到3000万元。而在2003年正式启动长沙老火车北站搬迁时，长沙城市中心土地价格大约为300万元每亩，十年之间，土地价值已经实现了10倍的增长； ——据悉，人行长沙中心支行发布2012年8月湖南省金融运行情况，受稳健货币政策实施影响，信贷机构仍将向中小企业特别是小微企业倾斜，为加强流动性监管和控制物价上涨，全年信贷投放或稳中偏紧； ——今年四月，长沙各大银行首套房贷基本上都已回归基准利率，但与一线城市首套房贷目前普遍执行八五折相比，长沙的银行对首套房刚需信贷的支持速度较慢； ——今年房地产市场从3月开始明显复苏，5—6月成交比较乐观，对价格的支撑作用也已经体现，到了7—8月的往年市场淡季，达到了爆发，因为政策刺激第三季度成交量全面上涨，四季度依然居于高位，成交价格也出现了持续半年的环比微涨； ——11月初，长沙地铁2号线19个站主体全面建成； ——12月长沙预计有36个项目开盘，环比大增44%。 宏观经济 2009-2012年，受全国经济环境影响，长沙市GDP增速也有所放缓，但人均可支配收入仍保持了良好的上涨态势，城市及公民财富基础依旧稳定。 二级市场 2012年上半年住宅供应量分析：完成投资额实现增长，但施工面积、新开工面积和竣工面积出现全面下滑。 1-6月商品住宅批准预售面积398.26万平米，较去年同期明显回落。 整体住宅成交量及价格分析：商品住宅成交面积338.47万平米，成交均价5784元/平米。 6、2013年房地产市场预测 随着十八大的召开，政府提出了以下几个工作指标： 宏观环境：经济增速放缓不可避免，调结构更加重要； （1）过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免； （2）调结构更重要，政策更注重经济发展的质量和效益。 从十八大看房地产业走势：调结构背景下政策总体偏紧，房地产业进入平稳发展期变经济发展方式，以调整经济结构，实现经济增长与质量的同步提升，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。 2.房地产政策：继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善； （1）坚持房地产调控有利于促内需调结构； （2）抑制投资投机为长期方向，差别化信贷和限购短期不会退出； （3）推进保障性安居工程建设，实现居民住有所