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我国中小房地产企业融资渠道分析 我国中小小房地产企业融资渠道分析 一、我国房地产企业融资现现状与渠道分析 房地产资金金来源现状 房地产资金现在在主要来自七个方面，国内贷贷款，利用外资，外商直接投投资，自筹资金，企事业单位位自有资金，购房者的定金和和预付款以及其它资金。1~~11月，国内贷款、自筹资资金和其他资金来源占当期房房地产开发全部资金来源的7764%，其中直接国内贷款款融资占所有资金来源的2664%，与去年同期相比，国国内贷款金额同比增长5755%，利用外资金额同比增长长1012%，增幅很大。行行业资金来源结构存在严重缺缺陷，银行贷款数量巨大。 本期不同渠道融资金额变化化 8月份以来，房地产投资资的各种渠道中，自筹资金、、定金及预付款、利用外资、、外商直接投资和其他资金均均呈现回落趋势，而国内贷款款和企事业单位自有资金在110月止跌反弹，略有增长。。 现有七大融资方式剖析 受一系列宏观调控政策影响响，金融机构、特别是银行都都提高了对房地产行业贷款的的要求，开发商通过其它渠道道融资的需求大增，面对资金金的瓶颈，现行解决的途径并并不是很多。 1国内银行贷贷款： 银行贷款是房地产开开发商趋之若鹜的主要融资渠渠道。虽然央行121号文件件规定，银行贷款现阶段从紧紧，对于项目开发程度和开发发商自有资金的开门槛，将大大多数开发商排除在门外。但但是，对于企业而言，便捷，，成本相对较低，财务杠杆作作用大的银行贷款有着致命的的诱惑，更何况，其还债压力力大等缺点还可以通过调整长长期负债和短期负债的负债结结构加以规避。同时，房地产产信贷业务目前仍普遍被银行行视为优质资产，商业银行的的信贷热情丝毫未减。 2信信托项目融资： 信托是目前前房地产业新兴的融资热点，，从到，全国共发行房地产信信托163只，融资额17558亿元。信托资金的分量远远不足以支撑行业的发展，之之所以大受青睐，主要是它在在串接多种金融工具方面独具具优势：一可以引入海外基金金，二可以充分国内的产业投投资信托基金，三可以以固定定回报的方式，以股权投资方方式进入项目公司，四可以在在适当的时候将项目公司包装装上市，五可以完成项目前期期建设，使项目符合银行贷款款条件，对融资渠道的整合提提升具有积极的作用。 3海海外房产基金： 国外房地产产基金看好以上海为主的中国国房地产市场。摩根士丹利下下属房地产投资基金rsrff、荷兰国际房地产、瑞安集集团、新加坡嘉德置地等纷纷纷出手。目前国际资本绝大多多数都集中在基金上，借财务务管理公司、投资公司等形式式介入。海外基金虽然前景远远大，但对于如饥似渴的中国国房地产来说难解近渴，更何何况，现行政策和法律的障碍碍以及国内企业动作的不规范范和房地产市场的不透明，都都造成了国际资本的进入。 4国内产业基金： 毫无疑疑问，利润率相当丰厚的房地地产市场对证券市场上现有的的6000亿元的私募基金而而言，吸引力是致命的，然而而，有关产业基金法律的缺位位，却难以让人无视风险的存存在。目前这些资金也是借财财务管理公司、投资公司等形形式存在，自然，在具体运作作上缺乏规范，留有隐患。 5非上市股权融资： 土地储储备丰富的没有资金，资金充充备的拿不到地，强强联合似似乎给房地产融资开辟崭新的的渠道。然而，股权投资虽然然可以充实自有资金，但一般般房地产企业注册资金额较小小，不会轻易出让控股地位，，也不甘心将大部分开发利益益拱手相让，只能眼巴巴的看看一场城市运营商和专业房地地产开发商等实力雄厚公司的的并购秀。 6上市融资： 上市是企业获取资金，实行资资本运作的主要方式之一，也也是企业品牌提升的良好应。。然而中国证监会的《关于进进一步规范股票首次发行上市市有关工作的通知》让大多数数房地产公司只能望洋兴叹。。新规则面前，真正有实力，，守规矩的开发商方可顺利上上市，然而在目前开发商数量量过多、信用水平普遍低下的的情况下，欲通过大规模的上上市解决行业性的资金短缺，，并不现实。 7债券发行：： 先不说我国债券市场的规规模相对较小，交投清淡，发发行和持有的风险，因为根据据《公司法》，发行债券主体体要求严格，只有国有独资公公司、上市公司、两个国有投投资主体设立的有限责任公司司才有发行资格，而且对企业业资产负债率、资本金以及担担保等都有严格限制，这同样样注定了大多数房地产企业对对发行债券只能好梦难圆。 总而言之，房地产融资额度巨巨大，单纯依靠银行贷款或其其他方式都不能完全解决问题题，需要进行金融产品创新组组合。同时，构建房地产证券券公的法律体系，尽早出台《《产业基金法》，完善现有的的《公司法》和《证券法》，，搭建房地产企业融资领域制制度平台，才能有效支撑房地地产行业健康有序的发展。 房地产企业融资新动态 1与与海外基金的合作： 海 education on