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我国经济适用房政策效率偏差及修正 内容摘要：我我国的经济适用房政策存在效效率偏差，本文分析了产生效效率偏差问题的原因，并提出出了完善经济适用房政策的建建议。 关键词：经济适用房房效率偏差建议　　 我国经经济适用房政策效率偏差问题题十分突出，国内部分城市政政府甚至宣布取消经济适用房房政策。 针对近年来部分城城市存在房地产投资规模过大大和房价上涨过快的趋势，220xx年的政府工作报告以以及“国六条”中都相应提出出，要着力调整住房供应结构构，严格控制高档房地产开发发，重点发展普通商品房和经经济适用房。为避免重蹈覆辙辙，经济适用房政策需要根据据产生效率偏差的原因，进行行制度修正，弥补其政策设计计的缺陷。 转轨时时期城镇居民家庭收入差距拉拉大，居民家庭住房承受能力力呈现出明显的层次性。政府府设计了分层次的城镇住房供供应体系：对高收入家庭提供供普通商品房，对中低收入家家庭提供经济适用房，对特困困家庭提供廉租房。分层次住住房供应体系属于“价格歧视视”。价格歧视就是在垄断市市场上，拥有垄断地位的垄断断者可以采用不同的价格销售售同种产品。分层次住宅供应应体系属于“三级价格歧视””，即垄断者对同种产品在不不同市场上，或对不同消费者者，收取不同价格。 经济适适用房和商品房除了建造标准准上的差异外，其居住效用没没有本质区别，属于同质产品品。但是经济适用房政策设计计，使得经济适用房与商品房房存在价格差异。政府部门在在一级土地供给市场上扮演着着垄断者的身份，通过土地出出让，将商品房用地与经济适适用房的划拨用地区分开来，，减免地价和相关税费，对利利润率及管理费率进行管制，，经济适用房与商品房存在差差别价格。并且规定高收入家家庭只能购买高价格的商品房房，中低收入家庭才有资格购购买低价格的经济适用房。因因此，经济适用房政策设计属属于典型的价格歧视。 根据据垄断市场理论，价格歧视得得以实施必须满足两个条件：：市场能分割和市场可分隔，，二者缺一不可。市场可分割割，是指由于市场缺乏竞争，，信息不畅或其他原因，造成成市场不完全，垄断者可以分分割市场，由于各分割市场的的需求价格弹性不同，垄断者者可以在需求价格弹性小的市市场上实行高价格，在需求价价格弹性大的市场上实行低价价格，在不同的分割市场上实实行差别价格。市场可分隔，，是指能有效地区分不同市场场或市场的各个部分，严格区区分不同市场上的购买主体，，排除中间商倒买倒卖获利的的可能。这是保证差别价格能能够在市场上存在的关键。 经济适用房政策出现偏差的主主要原因，就在于实施住房价价格歧视的两个条件未得到有有效保证。市场分割标准难以以操作，市场分隔手段缺乏效效率。 分层次住房供应体系系，分割住房市场的标准是居居民家庭的收入。但是多元化化的收入分配格局，使我国居居民家庭的收入水平透明度极极低。此外，居民家庭收入是是动态变量，信息取得成本很很高。 市场分隔要求将高收收入家庭排除在经济适用房市市场门槛以外。目前采用的主主要手段是资格审查和购房者者公示，但这种分隔手段缺乏乏效率。购房者资格主要由购购房者单位、街道，甚至是开开发商审查。购房者单位和街街道具有利益无关性，因此难难以认真履行审核职责。开发发商为提高销售效率，缩短开开发经营周期，很可能与购房房者进行合作博弈，甚至协同同作假。而在个人信用制度缺缺失情况下，公示不可能起到到甄别高收入阶层的效果。 修正与完善经济适用房政策的的思考 准确定位需求结构 调整收缩经济适用房供给规规模，缩小保障对象范围，增增大保障力度。社会保障性质质决定了经济适用房的供应范范围不应该过于宽广。过于宽宽松的购买资格，增加了政府府的财政负担，也没有显现出出真正需要支持的弱势群体，，社会保障效果不好。因此，，有必要收缩经济适用房投资资计划，减少保障范围，增大大真正需要支持家庭的保障力力度。因地制宜，结合各地经经济发展水平制定收入区分标标准。 尽快建立和完善城镇镇居民个人信用制度。随着我我国消费信贷的发展，国内少少数城市已经启动联合征信制制度，这是居民个人信用制度度建设的良好开端。今后要加加大联合征信制度的覆盖范围围，建立具有购房资格的中低低收入家庭的数据信息库。 大力发展“二手房”市场和启启动廉租屋。中低收入家庭的的投资买房的能力有限，因而而大力发展“二手房”租购市市场，及时启动“廉租屋”政政策，为中低收入家庭住房需需求分流。 建立有效的实行行机制 建立监督执行经济适适用房发展计划的机构。经济济适用房社会保障功能决定不不能完全采用市场经济机制配配置资源。政府必须介入经济济适用房分配，确保租购对象象都是确实需要帮助的人。 控制建造标准与总价。经济适适用房超标准建设导致了经济济适用房和商品房类同，冲击击了商品房市场。经济适用房房要以中小户型为主，不求奢奢华，但求结构紧凑，面积实实用。 弱化经济适用房的