房产测绘成果对商品房出售方案影响的探讨.docVIP

房产测绘成果对商品房出售方案影响的探讨 内容摘要：本文作者长期期在深圳从事房产测绘工作,,也多次到有关省份参加房产产测绘专题的专题调研,对房房产测绘有一定的见解和理论论,本文所写内容主要是根据据深圳案例结合国内情形进行行比照,分析了房产测绘成果果对目前售房方案的影响，并并对此提出了自己的见解。 自从国家取消福福利分房，实行分房的货币化化后，商品房作为一种特殊商商品的概念已经被广大购房者者所认同和接受。从开发商手手中或房产交易所等中介机构构中购买自己称心如意的住房房已经成为人们置业的主要方方式。然而由于法律、法规的的不健全，有法不依、执法不不严，开发商或中介机构存在在投机取巧的行为；测量部门门人员技术不全面、责任心不不强，出具的资料不符合规范范；政府监督部门没有认真履履行职责等原因存在，使少量量商品房面积存在粗差，造成成面积严重“缩水”或“涨水水”，极大地损害了消费者的的利益。造成面积纠纷，成为为近年来商品房买卖纠纷中的的一个主要内容，也是买房消消费者投诉的一个重点。面积积缩水与涨水，公摊面积不明明确，面积测绘结果不公开等等，是多年来困扰买房人的几几大心病。因此社会上对目前前的商品房销售方式提出了质质疑，有个别省份和城市出台台了不同的商品房销售办法，，有的已经开始实施。谁料一一石激起千层浪，拥护者有之之，反对者有之，各执一词，，莫衷一是。各地房产界专业业人士就此就此展开了激烈。。 一般来说，商品房的建筑筑面积由两部分组成，即套内内建筑面积和与公用分摊建筑筑面积，而套内建筑面积由三三部分组成，即套内建筑面积积等于套内使用面积加套内墙墙体面积再加阳台建筑面积。。对于购房者来说，他们关心心的是套内建筑面积的大小，，更准确地说，购房者关心的的是套内使用面积的大小，即即在同等单价的前提下，套内内使用面积越大，购房者认为为越合算，反之则亏。目前在在商品房的销售中以建筑面积积作为销售的计量单位，消费费者无法知道套内墙体面积、、公摊面积，当然也就无法知知道自己的套内使用面积到底底是多少，无法知道自己的权权益是否受到侵害。 根据建建设部出台的《商品房销售管管理办法》规定，商品房销售售可以按套单元出售，也可以以按套内使用面积或者建筑面面积出售，前不久还出现了按按套内建筑面积出售的。依据据《商品房销售管理办法》，，各省市分别制定了当地的商商品房计价和销售办法，据了了解，广东省建设厅、物价局局曾于去年联合下发了《广东东省房屋交易价格计算暂行规规定》，明确宣布商品房以套套内建筑面积计算房价，公共共部分与公用房屋分摊建筑面面积的建设费用计入总成本，，即套内建筑面积销售单价包包含公摊面积的成本，公摊面面积不另行单独计算。而深圳圳现行的房地产买卖合同文本本却规定有三种选择：一是按按建筑面积计算；二是按套内内建筑面积计算；三是按套计计算。 目前在商品房交易过过程中，一般都是以建筑面积积和套内建筑面积作为销售的的主要方式，尤其是前者占有有主导地位，只有极个别的项项目采用按套和按使用面积出出售。到目前为止，笔者很少少听说市场上在商品房的交易易中以套内使用面积作为销售售的计量单位。因此本文主要要是对前面两种销售方式与房房产测绘的关系进行分析，后后面两种只作简单的说明。 二、产生以上几种模式原因因的探讨 目前约束开发商的的有关商品房销售面积与公摊摊面积的法规都不尽相同,主主要有建设部《商品房销售面面积计算及公用建筑面积分摊摊规则》、国家标准《房产测测量规范》及各省市地区根据据当地习惯制定和颁布的商品品房销售面积计算及公用建筑筑面积分摊暂行规定。其中深深圳市的根据当地的建筑风格格和习惯在总结以前的经验的的基础上,经过几年的实践操操作,根据国家的有关规定和和通知,制定了《深圳市房屋屋建筑面积测绘技术规程》和和《深圳市建筑设计经济技术术经济指标计算规定》，作为为指导深圳市房产测绘的作业业原则，非常详细地规定明确确了各类型建筑的计算方法、、公用建筑面积的,采用经国国土资源部验收通过的房产测测绘软件进行作业,这种作业业方式和形式在国内同行业中中属于领先水平。 1、建筑面积＝套内建筑面积积＋应分摊的公共建筑面积 2、套内建筑面积＝套内的使使用面积＋墙体面积＋阳台建建筑面积 3、套内墙体面积积＝1／2共用墙墙体投影面面积或＝非共用墙墙体水平投投影面积公共分摊面积 4、、房屋的使用面积指房屋户内内全部可供使用的净空面积，，按房屋的内墙线水平投影计计算。房屋使用面积是房屋各各层平面中直接为生活和生产产使用的净空面积，不包括房房屋内的墙、柱等结构构造面面积和保温层的面积。文 education on Party membersadvancement activities and enhance awareness of the Communis