安置或房转让依据.docVIP

案例分析： 2004年1月，张某与淮安市**局签订房屋拆迁安置补偿协议，约定以产权调换的方式进行补偿安置。同年7月，张某与李某签订拆迁安置房转让协议，约定：张某将其将取得的安置房以82950元转让给李某。协议签订后，李某足额给付了房款。2005年11月，张某分得安置房一套，李某要求张某交房。张某称自己没房居住，回迁房贵贱不卖。李某遂起诉张某，要求张某履行双方的协议；张某则辩称，该协议属于无效合同。法院经审理后认为，张某与武某签订的拆迁安置房转让协议有效。 本案的焦点是：张某与李某签订的拆迁安置房转让协议是否有效。该协议系张某与李某双方真实意思表示，亦不符合《合同法》第五十二条规定的关于合同无效的五种情形中的任何一种，应合法有效。本案的特殊性在于，在确认拆迁安置房转让协议的效力时，如何对待《淮安市市区政策性商品房安置供应实施办法》（以下简称《办法》）第十三条的规定。该条规定：政策性商品房自购买之日起5年后方可上市，禁止倒买倒卖，一经发现责令退房，所退房屋重新用于安置，造成的一切后果由当事人承担。我们认为，该规定并不能成为确认本案中拆迁安置房转让协议无效的依据。理由有二：一、从效力层次上看，《办法》既不是法律，也不是行政法规，只是地方政府的一般性规范文件，而《合同法》明确规定，只有违反法律或行政法规强制性规定的，才能确认合同无效；二、从《规定》本身来看，亦不应根据其第十三条确认本案中的拆迁安置房转让协议无效。根据《办法》第三条， 本办法只适用于市区2004年、2003年、2002年城市经营储备、市政、公益性建设用地拆迁，且拆迁时仅提供货币补偿安置方式的被拆迁家庭。而本案中，拆迁安置补偿的方式既有货币补偿又有产权调换，张某选择的也是产权调换，且本案中的拆迁亦不属于城市经营储备、市政、公益性建设用地拆迁，所以，不应适用该《办法》。 虽然在本案中，法院依法确认张某与李某签订的拆迁安置房买卖合同合法有效，但这并不意味着所有的拆迁安置房转让协议都是有效的。在符合《办法》第三条规定的情形下，如果转让拆迁安置房，可能会损害社会公共利益，这样就违反了《合同法》第五十二条第四项的规定，法院也许就会确认该转让协议无效。淮安市市区政策性商品房安置供应实施办法第一章 总 则第一条 为妥善解决市区城市建设被拆迁家庭的住房问题，保证政策性商品房供应工作的公开、公平、公正，切实维护被拆迁人的合法利益，根据有关法律、法规和政策的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法所称政策性商品房，是指政府提供优惠政策，用于供应安置被拆迁家庭，具有保障性质的限价定销的普通商品住房。第三条 本办法适用于市区2004年、2003年、2002年城市经营储备、市政、公益性建设用地拆迁，且拆迁时仅提供货币补偿安置方式的被拆迁家庭。第四条 市政策性商品房建设领导小组负责市区政策性商品房供应工作的领导、监督工作。第二章 供应方式第五条 政策性商品房的供应要做到建设与安置有序衔接、分头负责、分批妥善解决。政策性商品房首先要用于安置2004年符合条件的被拆迁户，其次用于安置2003年无安置选择权的被拆迁户，再次用于解决2002年被拆迁但至今仍未购房的困难户的住房问题。政策性商品房总体上要按项目拆迁的时间顺序成批次安置，对于同拆迁批次的被拆迁户，可通过摇号的办法决定其选择次序。市政策性商品房领导小组办公室（与市解困办合署办公以下简称市解困办）牵头组织政策性商品房建设；申购、安置供应工作实行属地管理，由拆迁项目所在区人民政府组织实施。第六条 各区人民政府设立专门的安置办公室（以下简称区安置办），对安置工作实行扎口管理，以当年拆迁项目为申购安置单元，组织拆迁人和拆迁实施单位对安置对象集中进行调查、申报受理、审核公示、签订安置协议，确定安置户数和面积，及时提供给市解困办，做好建设和安置衔接工作；市解困办根据安置规模组织建设，在安置过渡期内竣工交付，做到“以销定产”。第七条 被拆迁家庭原则上应就近申请购买被拆迁房屋所在区范围内的政策性商品房。第八条 政策性商品房安置实行“一户一套”原则，以建筑面积65-70、75-80、90-95、105-110平方米的4种户型为主，被拆迁家庭按照市政府《市区政策性商品房建设管理实施意见》（淮政发[2004]52号）文件规定的面积标准进行申购。第三章 供应价格第九条 政策性商品房价格与被拆迁房屋合法面积相等的部分实行政府定价，超出部分，执行市场价格。 具体价格，由市物价部门核定公布后执行。第四章 申购条件和程序第十条 拆迁时只拥有拆迁范围内的一处住房(含租住公房)他处无住房的被拆迁人具备申购政策性商品房的资格。第十一条 申购政策性商品房实行审核、公示、凭证购买制度。具体按下列程序办理：一、项目所在区人民政府发布申购通告；二、被拆迁