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如何确定容积率 谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式 先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理 看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理 容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单 我们需要理解容积率的那些问题？ 先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题 案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利 案例二：中心红树湾——满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合 案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼 总规划平面图 杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3 容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定 利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； 企业自身资源状况和资金状况是限定条件； 企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 一个容积率确定的案例——湛江地王项目 深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系 高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央 占地66904㎡，建筑面积138550㎡，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。 绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。 小学单独占地，临路退