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房地产开发中土地取得阶段的法律风险及防范 一、土地使用权取得五种方式：出让、划拨、合作开发、转让股权、收购。 （1）出让 出让定义：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让主体：地方各级人民政府土地管理部门，出让期限：住宅70年，商业40年，划拨土地无期限。 出让方式：1、协议出让：取得土地使用权意向的当事人直接向土地管理部门提出有偿使用的申请，协商一致，签订协议出让土地。2、招标3、拍卖、4、挂牌。 出让中的《土地出让合同》无效： 1、因出让合同主体不符合法律规定 法律规定：《城市房地产管理法》第十二条　土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。《城市房地产管理法》第十五条　土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 合同无效的处理原则：《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应