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浅谈拆迁评估中遇到的问题与对策 天津博成房地产土地评估有限公司 总经理： 高藕叶 内容提要 1、房地产拆迁评估的流程 2、房地产拆迁评估所依据的文件 3、房地产拆迁评估所遇到的问题 拆迁评估的流程 拆迁评估流程 1、网上报名 评估公司由专人负责在天津市房管局房屋拆迁网上的报名工作。 2、抽签确定评估公司 携带委托书、资质证书、营业执照、本人身份证原及复印件，法定代表人身份证复印件等到指定地点参与评标。 3、接受估价业务 明确估价目的、估价时点、估价对象，签订估价委托合同。 拆迁评估流程 4、拟定估价作业方案 确定项目负责人及项目组成员，合理安排项目人员、进度，选择最优方案，确定拟采用的估价路线及方法。 5、前期准备工作 向委托方索取资料包括“住宅明细表、委托书、签合同、委托方营业执照，公、企业产房屋所有权证、土地证、房屋经营明细、产权销售明细、拆迁平面图、房型图；公建要房屋所有权证、土地证、租赁合同；宅基地要调查表、房型图、面积计算、建房手续或确认书等”；踏勘熟悉项目环境、范围。 拆迁评估流程 6、入户查勘 根据项目情况设计勘查表，强调特殊查勘项目及应注意地方，勘察表填写清楚全面，拍照顺序准确，勘查人签字，项目主持人验看表格，及时指出问题。 7、整理资料 整理项目照片、现场查勘表，将现场查勘表用Excel形成易于编辑处理的项目基础数据库，分析数据，并对数据进行加工处理。 拆迁评估流程 8、选定估价方法测算 根据估价目的、估价方法和条件、所收集到的资料确定合适的估价方法。 9、确定估价结果 与委托方沟通评估结果和修正体系，确定价格，写技术报告、预评报告。 10、公示及答疑 现场张贴初评结果，向被拆迁人解释评估依据、原则及评估技术路线、参数选取等。。 拆迁评估流程 11、出具估价报告及分户报告 向委托方出具估价报告，颁发拆迁许可证后，向被拆迁人出具分户报告单。 12、协助动迁 派专人到现场协助拆迁单位做好项目的拆迁工作，保障拆迁工作的顺利实施。 13、项目归档 整理项目计算表、技术报告、正式报告、预评报告、计算表、委托方提供的原始表格、各组核对表（签名）、汇总表、报告明细表、分户单、入户通知、公示、照片、勘查表等，装订存档。 拆迁评估所依据的文件 1、 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。” 3、《中华人民共和国土地管理法》； 拆迁评估所依据的文件 4、《城市房屋拆迁管理条例》（中华人民共和国国务院令第305号） 第二十四条 “货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 拆迁评估所依据的文件 5、建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知（建住房[2003]234号） 第三条　本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。 拆迁评估所依据的文件 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。 拆迁评估所依据的文件