商丘市民权县市场调研报告20101222终.ppt

住宅定位 其他相关建议—景观风格 中央景观建议：以景观主轴为依托，注重节点的设计和塑造，小区入口景观需要重点打造 住宅定位 其他相关建议—景观细节 细节最易打动客户，最彰显品质和支撑品牌形象，最易形成口碑传播 住宅定位 其他相关建议 提供高品质的物管服务是高端社区的必备，但是当客户购买行为发生的时候往往没有全方位体验到将要受到的贵宾待遇。 因此在项目入市销售阶段，建议物业管理服务前置，作为项目体验营销的一部分，并且是不可缺少的一部分。 物业管理建议 建议在营销阶段将物管服务前置，增加项目卖点。 住宅定位 其他相关建议 项目附加值建议：采用地源热泵系统 住宅定位 其他相关建议 项目附加值建议：采用户式新风系统 住宅定位 其他相关建议 建议采用红外线监控系统 住宅定位 其他相关建议 液晶触摸彩色视频对讲系统 THANKS! * * * * 项目地块分析 项目周边配套分析 人民路 秋水路 和平路 博 爱 路 长 江 路 ︵ 民 生 路 ︶ 江 山 大 道 上 海 路 ︵ 民 主 路 ︶ 东 区 中 心 大 道 梦蝶庄园 县委县政府 民生广场 庄 子 文 化 馆 清华园1期 东郡 国际 花苑 农联社 大剧院 法院 郑徐高铁客运中心（规划） 烟草局 交通局 水务局 本案 第一高级中学 县实验小学 人民医院 农业局 人民武装部 劳动局 技工学校 县直幼儿园 中置·华府 新安国际花园 六合锦园 六合锦园 六合锦园 东方今典 盛世名门 清华园2期 庄周大道 行政单位 学校、医院 文化场所 房产开发地块 项目地块分析 项目周边行政、文化配套 市政配套齐全：县委县政府、法院、交通局、武装部、水务局、烟草局等； 交通便利：人民路、江山大道、秋水路、陇海铁路、310国道等； 文化休闲齐全：人民剧院、庄子文化馆、民生广场、县图书馆等； 生活配套：人民医院、第一高级中学、东区学校、技工学校； 商业配套：无 民权水务局 民权烟草局 民权人民剧院 民权庄子文化馆 民权法院 民权交通局 项目SWOT分析 项目地块分析 优势S 劣势W 机会O 威胁T 1.区位优势：位于城区发展核心区域；未来新区规划中心；为政府投资和发展方向； 2.配套优势：市政、休闲配套建设中； 3.规划优势：地块方正，利于规划； 1. 新区处于规划发展阶段，交通不便，居住人群较少，外界引入人流缺乏； 2.展示：地块商住价值较高的展示面南侧被法院占去，形象展示受限； 3.发展：地块北侧未进行规划，商住价值提升受限； 1.配套：生活、商业配套在规划、建设、完善中；北侧郑徐高铁将在2014年投入运营； 2.支持：政府对片区改造的大力支持，具有打造核心居住、商务商圈的优势和潜力； 1.政策：国家宏观调控政策加强，对房地产发展存在很大影响； 2.竞争：新区住宅开发建设项目多而集中，未来片区竞争激烈； 项目定位 4 商业定位 住宅定位 项目物业定位 项目商业定位 项目商业业态 项目商业布局 商业效果展示 商业定位 项目物业定位 项目商业定位 项目商业布局 项目商业业态 商业效果展示 住宅定位 物业定位 本项目容积率：4 总建筑面积：68117㎡ 商业体量测算：1.7*4*(15%-20%)=1.02-1.36万㎡ 本项目用地面积（万㎡） 1.7 容积率 4 限高 80 绿化率 ≥35% 建筑密度 30%-35% 商业占比 15%-20%　 本项目主要经济技术指标 商业定位 项目商业定位 项目周边商业现状 新区生活、娱乐休闲配套规划建设中； 新区现有在建、在售楼盘商业均以临街商铺表现； 项目商业定位 受地块面积限制，商业定位以能够满足项目及周边消费需求为主 定位偏向生活、餐饮、娱乐、休闲等； 主要客户群体为社区及周边居民 社区商业概念 是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 商业定位 项目商业布局-方案一 临街商铺： 项目北侧及东侧展示面相对较好建议东侧（上海路）和北侧（庄周大道）以临街商铺为主； 门面进深13米； 集中商业： 项目东侧靠近法院及地块与上海路与庄周大道交汇处地块； 单层面积600-700㎡，层高4m，共三层。 商业总建筑面积： 95*13*2+156*13*2+700*3*2≈1.1万㎡ 庄周大道 上 海 路 农联社 大剧院 民权县法院 人民路 江山大道 集中商业 集中商业 临街商铺 临街商铺 104m 103m 165m 161m 建筑形态：两栋三层集中商业、1-2层连体临街商铺 商业定位 项目商业布局-方案二 临街商铺： 项目北侧及东侧展示面相对较好建议东侧（上海路）和北侧（庄周大道）以临街商铺为主； 门面进深15米； 集中商业： 上海路与庄周大道交汇处地块； 单层面积600-700㎡，层高4m，共三层。 商业总建筑面积：