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关于控制房地产价格之管见 本人出于好奇，对近几年从上到下、从大会到小会都在热议的控制房价问题略有兴趣，通过查看资料，对控制房价有如下点滴想法，由于知识肤浅，对于建筑业了解甚少，其中定价奥妙更不甚了解，但窃认为应价格的确定符合价值规律才是合理的，现就本人的小小见解总结如下，旨在起到抛砖引玉的功效。 内蒙 · 奈曼——祯祺 房地产房屋与土地结合的一种产业，也可以理解为在土地上盖房屋的一种社会活动。房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是和地产联结为一起的其有整体性和不可分割性。土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税开发利润征收集体土地征收国有土地市场购置土地取得成本土地补偿费安置补助费征地补偿安置费用地上附着物和青苗补偿费安排被征地农民的社会保障费用征地管理费一、征收集体土地相关税费耕地占用税 耕地开垦费 新菜地开发建设基金其他有关费用土地使用权出让金等土地有偿使用费 　被征收房屋的市场价格 被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额房屋拆迁补偿安置费用搬迁补助费安置补助费征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费 房屋拆迁管理费服务费二、征收国有土地上房屋的土地相关费用房屋拆迁房屋征收估价费 　　房屋拆除和渣土清运费 其他有关费用土地使用权出让金等土地有偿使用费购买土地的价款市场购置熟地应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)具有不可再生不可复制的独特特性楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：勘察设计和前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施建设费开发期间税费勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用开发期间税费开发建设过程中的税费。基础设施公共配套设施建设管理费用是房地产开发管理和组织经营活动所发生的各种费用，包括开发工资及福利费、办公费、差旅费等可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算一般5%计算。5%计提。 ?销售税费是销售开发完成后的房地产根据法律法规规定，应由开发商(卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类： ? ? ? 1．销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；? 2．其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。 ? 上述两类销售税金是按售价的一定比率缴纳的，同样具有可知性。 开发利润是，销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。 所得税前开发利润＝开发完成后的房地产价值 - 土地取得成本 - 开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售费用 - 销售税费 开发利润是正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。计算基数的相应利润率有下列几种：1. 计算基数＝土地取得成本 + 开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即： 直接成本利润率＝开发利润 / 土地取得成本 + 开发成本） 2 计算基数＝土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：投资利润率 = 开发利润 / 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用） 3 计算基数＝土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用， 相应的利润率可称为成本利润率，即： 成本利润率 = 开发利润 / 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用） 4 计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价）相应的利润率可称为销售利润率，即： 销售利润率 = 开发利润 / 开发完成后的房地产价值 所以，测算开发利润时要注意采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反过来