平潭综合实验区土地储备融资成模式分析及建议.docVIP

平潭综合实验区土地储备融资模式分析及建议 摘 要 通过对国内部分城市土地储备融资现状与存在问题分析。结合平潭实际，深入分析土地储备融资问题及当前融资困境，通过特定方法对土地融资模式进行研究、分析，进而优缺点对比，探索创新现行适用于我区现状的融资模式。 关键词 土地储备 融资模式 研究 分析 创新 一、土地储备融资现状和存在的问题 土地储备的运作过程中需要大量的资金作为支撑。如果没有足额的资金,土地收购将无法进行。 据2007年财政部、国土资源部联合印发的《土地储备资金财务管理暂行办法》中明确指出土地收储过程筹资主要渠道有三个方费：第一，从土地出让收入中提取的国有土地收益基金中安排用于土地收储费用及机构运行经费；第二，从土地收购中取得的其他收入用于土地储备的经费；第三，土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及信托等贷款。实际操作单靠地方财政从提取的国有土地收益金中安排经费完成土地收储的远远不够的。也不符合权责发生制，要先买地再从中提取国有土地收益金，此前的开发经费政府必需先垫付。平潭原本基础差、财力弱根本无法垫付如此巨额的前期土地开发储备金，多数地方还是通过融资的方式进行筹资。 二、现存土地储备融资范围受限及新规定与之相抵触 根据《担保法》国家机关不得为保证人，公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人，地方政府以财政承诺的还款方式违反法律规定,根本不受法律保护的。厦门土储通过未来“土地转让收益权质押”为权利抵押担保模式，公司通过质押具有财产性和可转让性的土地转让收益权向银行贷款。由于质押标的没有实物化,也是未来收益不具有确定性， 一旦质押标的缺失,融资公司不能按期还款,相对银行贷款相当于无担保,根本无法通过法院手段收回贷款。2004年6月人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年的规定，银监局方面认为地方政府融资平法律依据不充分, 2009年3月与中国人民银行联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》中提出支持地方政府组建投融资平台。2009年7月国家银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》确保贷款资金用于实体经济，防止被挪用，还规定贷款资金单笔金额超总投5%或超500万元的必须采用第三方支付，商业银行还规定借款人应能够独立承担民事责任。现行政府融资平台都具有独立核算的法人机构，因此可以从银行贷款。 2010年9月国土部要求在下年三月底前，土地储备机构必须与其下属从事土地开发，营利性单位彻底脱钩。 2011年1月21日国务院令第590号公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》提到房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作（实施单位不得以营利为目的）意味着土地一级开发中土地平整、市政基础设施和配套设施建设等工作应当进行市场化运作。 2010年1月19日温家宝总理主在国务院第四次全体会议提出要更好地发挥财政，尽快制定规范地方政府融资平台的措施，防范潜在的财政风险。2012年06在第十一届全国人大常委会第二十七次会议审议预算法修正案草案，明确规定地方政府不能举债。这表明中央将规范地方政府融资渠道建设。 三、为政府做好融资平台建议如下： 1.推行“1+n”模式。将交投和国有资产投资公司重组为投融资综合性平台，以增大国有股权注资；将水务集团、园林等作为综合性平台旗下的控股、参股或全资子公司，形成综合性平台与专业性平台之间的“1+n”架构体系。综合性平台公司保持国有独资性质，主要职能为融资、投资和资本运作。专业性投资公司实行股权多样化，主要从事相关领域重大建设项目的投融资、建设和经营，突出抓好实体性经营，独立法人由国资委直接监管履行政府出资人的职责不变。 2.整合职能。将政府代建项目直接由城投公司按市场化方式融资建设，自负盈亏，政府不予补贴；对公益性的投资项目，政府按项目代建与之签订合同，支付代建费。 3.夯实资本平台。将土地出让净收益的企业留成部分和土地出让金滞纳收入、国债、排污处理费等行政事业性收费注入相应融资公司；将现有的存量地、公园、路桥等有形及特许权等无形资产注入相应融资公司；对中央、省上及市里安排的城建、交通、水务系统的重大项目资金由区财政直接转入综合性平台公司，再由公司按项目和资金性质以参股或控股方式投入相关专业平台，加强运营和监管。 4.创新管理机制。建立服务推进机制，落实筹资方案。成立专项组对资产的划转进行指导与监管。对注入投融资机构的资产，实行产权划转过户零税费、办理程序零障碍，整合职能零梗阻。建立多元化融资机制，扩大融资渠道。实行股份重组合作、吸纳民间资金参与，力争推行上市、发行企业债券等。建立现代法人制度，职责