第三章__规划设计和施工阶段物业前期介入.ppt

（1）将学生分组，老师讲解实训任务和实训要求； （2）以组为单位制定实训计划，由组长领导分派实训任务、阅读设计图纸， （3）从物业管理的角度指出对该项目规划设计的不足，以组为单位讨论后填写《规划设计整改意见汇总表》，并完成你认为可行的整改措施，将表填写完整后上交。 （4）参观建筑物，找出损坏问题，汇总上报（附照片），将可以通过前期介入避免的损坏找出，在老师的引导下制定施工阶段前期介入的工作方案和质量控制措施。 （5）由老师扮演开发商，让每组学生将汇总问题、整改措施能和开发商进行沟通，老师对学生的沟通能力进行评价。 4、实训步骤 5、实训记录和分析  项目规划设计整改意见汇总表 序号 需整改的内容 整改措施 备注 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 6、问题讨论 （1）本次实训所用的图纸主要内容是什么，存在哪些方面的问题？如何整改？ （2）如何根据施工进度选择正确的前期介入时点，如何完成施工质量进行监督和控制？ （3）物业公司前期介入发现问题如何与开发商进行沟通，对所提出的问题进行整改，有哪些工作技巧？ 7、技能考核 （1）前期介入工作要点的掌握和实操能力； （2）协调和沟通能力。 优 良 中 及格 不及格 例如： 小区公共部分的用电属于非居民用电，电价比居民用电要高，商业用电价格是不满1千伏 0.937元/千瓦时， 1—10千伏 0.927元/千瓦时.居民用电0.573元/千瓦时，因此要注意采取节能措施。小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，采用节能灯胆，方便日常维修、减少开支。 单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关，以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。 一般核定一个单元楼道灯用电量一个月大约十度电，故电表配制要选用最小容量，以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出。消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少可以考虑合用一个电表。 3、水、电、气等设计 水、电、气等供应容量要留有余地、设施设备安装注意安全、要有完善科学节能措施。 由于商业用水和居民用水的收费标准不同，商业用水费是 3.15元/立方米而居民用水水费则采用阶梯计价。居民用水和商铺用水的管路应分开并各配计量表，以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用。 3.安全保卫系统 规划设计时，对安全保卫系统应给予足够的重视。在节约成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主们创造一个安全的居家环境。 如用报警系统替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离现场。此时的安全，彼时却成了更大的危险。小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 4.垃圾处理要避免污染 　 设计时应考虑垃圾外运方式与垃圾集运站的位置等。每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施，在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋，这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等，并由专人收倒垃圾。垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。 无垃圾处理能力的地区，房地产开发商要考虑处理垃圾设施。 5.绿化、景观小品布置既要起到造景需要，又要考虑养护问题。 小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要，按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准： （1）、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。 （2）、要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。 （3）、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。 （4）、绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。 小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑与景观造景即要协调又要易于低成本维护。 　6.消防设施 在建筑设计中，消