第8章房地产税.ppt

一、房地产税制的主要规定 我国现行房地产税制中直接以房地产为征税对象的税种主要有以下几种： 房产税（对内） 城市房地产税（涉外）,已合并 土地增值税、 城镇土地使用税、 耕地占用税 契税 印花税 房产税和城市房地产税（现已统一合并为房产税）：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。原房地产税制中内外资企业的规定不一，内资企业征收房产税，而外资企业征收城市房地产税。自2009年1月1日起废止了《城市房地产税暂行条例》，外资企业和外籍个人，统一依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。 土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。 耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。 契税：以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。 印花税：是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。如房屋产权转移书据、产权证照、租赁合同 等。 （一）房产税的基本规定 1、征税对象及纳税义务人 房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或者储藏物资的场所。 其征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村地区。 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中： （1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 （2）产权出典的，由承典人纳税。 （3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 （4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 2、计税依据与税率 （1）房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。 ①房产税有从价计征和从租计征两种方式； ②从价计征的计税依据是余值而不是原值，它是原值减除规定比例（10%～30%）后的剩余价值； ③投资联营的房产如果投资者共担风险按余值从价征税，如果不共担风险应按租金从租计征； ④融资租赁按房产余值从价计征； ⑤旧空调和单独作价入账的新中央空调不计入房产价。 （2）房产税税率 从价计征的，税率为1.2%； 从租计征的，税率为12%。 注意：从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，可暂按4%的优惠税率征收房产税。 3、税收优惠 （1）条例规定的免税房产： 　　 ①国家机关、人民团体、军队自用的房产； ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； ③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； ④个人所有非营业用的房产； ⑤财政部批准的其他免税房产。 （2）实施细则规定的免税房产 ①经县、市政府或其授权机关批准举办的学校、医疗单位、托儿所、幼儿园、敬老院、图书馆（站）、体育场（馆）等社会公益事业单位自用的房产； ②经县、市政府或其授权机关批准，为安置拆房户、受灾户而搭盖的临时性简易房屋； ③利用人防工程修建的地下洞内各种营业性场所； （3）其他具体规定 ①企业的房产在破产期间免征房产税；　　 ②凡在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时房屋，不论是施工企业自行建造或基建单位投资建造，在施工期间，免征房产税。但是在基建工程结束以后，这些房屋没有拆除仍继续使用的，要依照规定征收房产税； ③经有关部门鉴定对毁损不堪使用的房屋或危险房屋，只要确实停止使用，可免征房产税； ④纳税单位与免税单位共同使用的房屋，应划分清楚，按规定分别确定征免房产税；如划不清楚的一律征收房产税； ⑤对国家机关、军队、事业单位、公园、名胜古迹等免税单位房产中的营业用房，如影剧院、饮食部、茶