首创国际城08-11-24终稿.ppt

执行 理想 圈层 机遇 市场 竞争 客群 攻略 解读 定位 SWOT 城市 ！ 竞争加剧了！ 需要我们进行更多的课题研讨！ 执行 理想 圈层 机遇 市场 竞争 客群 攻略 城市 市场 受众 产品 自我的认识…… 制胜之道在于剖析自我 己所不欲 勿施于人 执行 理想 圈层 机遇 市场 竞争 客群 攻略 解读 城市 位置特征 首创国际城位于西安经济技术开发区凤城十一路以北，北绕城公路以南。 东临文景路东侧规划路北端，南邻凤城十一路，西邻文景路，北临绕城公路。 北距未来西安火车站1.2公里，东距市政府新址1公里， 与西安第一条地铁—2号线张家堡站对望， 与西安城市运动公园北线直线距离1公里。 地处集居住、行政、办公、体育、商业、文化功能的城市副中心——未央新城腹地。 远期发展看好，现状荒凉 客群对项目位置的感受很容易流为“偏远” 目前项目周边配套极度缺乏：支持出行的公交线路仅西开公司为起点的3条；银行餐饮等设施集中在凤城5路以南； 在区域内现有竞争项目中，位置最靠北，对城市运动公园的利用度相对其它项目较弱； 城市综合体 豪布斯卡是一个全新的生活系统，为满足人们休闲、娱乐、餐饮、购物、居住、商务、旅游、社交、文化等各种形态的高品质生活需求而专业打造，是集假日酒店、公寓、大型停车场、休闲娱乐餐饮购物街区、会所、广场、公园于一体的城市建筑群和一站式多元化情景化的优质生活空间。 HOPSCA 一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有大面积的景观绿化带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有业态业种齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位 HOPSCA，源于巴黎拉德芳斯，兴于纽约曼哈顿 豪布斯卡（HOPSCA）是英文单词HOTEL（酒店）、OFFICE（写字楼）、PARKING（停车场）SHOPPING （综合购物中心）、CONVENTION（娱乐空间）、APARTMENT（国际公寓）首字母的缩写，最先于1986年诞生在法国巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏——曼哈顿，东京之核心——六本木。 日本六本木 纽约曼哈顿 巴黎拉德芳斯 城市综合体 酒店 商务 Hotel Office 城市综合体 花园 Park 购物 shopping 城市综合体 娱乐休闲 Convention 公寓 Apartment 城市综合体 占地35.59万平方米 总建筑面积168.99万平米 其中地上建筑面积135.24万平方米，地下建筑面积33.75万平方米 地上建筑面积包括92.98万平方米住宅、0.45万配套（幼儿园）、41.81万商业公建 容积率3.8 建筑密度28.75% 住宅户数9736户 （以上数值据2008年8月21日总规划图取得） 规划感受 城市综合体——新兴区域新生潮流，促进区域价值提升，良好社会效益 郊区规模化大盘——大盘的信誉、质量，可信 高容积率——远期城市副中心的繁华愿景 大体量公建——促进区域商圈职场发育，完善区域配套 万人居住的城镇——郊区化生活方式成为不可逆转的潮流，利于社区文化的形成 我们是否能够领先于城？ 执行 理想 城市 圈层 机遇 市场 竞争 客群 攻略 解读 定位 产品定位——城市综合体 HOPSCA 商业41.81万平方米 酒店3.84万 写字楼3.56万 办公大楼4.14万 SHOPPING MALL 6.25万 底商2.0万 SOHO公寓4.46万 酒店式公寓5.02万 公寓12.54万 住宅93.43万 （92.98万住宅 +0.45万幼儿园） 公建部分广场 总建筑面积：168.99万平方米其中地上135.24万平方米 169 城市组件 北城扩张的先行者 新历史、文化的缔造者 未央新城乃至北城最大的公建配套 接触国际化生活方式的最前沿 1054户的优先入住 新旧文化更替的参与者 承载着整体形象，是整个社区的预演 → 42 10 → 综合解读 本案运作过程中市场环境 的变化作如下解读 政府实施搬迁，地铁试运行，城北板块 成为最热焦点； 房地产供应量迅速增大，中小开发公司 跟进； 与政府关联性强的企业率先迁入，办公 氛围逐渐浓厚，影响力扩大，生活配套 设施纷纷上马； 区域成交价格超过全市平均价； 客群中市内客户比例明显加大。 区域影响力继续扩大，向东、西、北方向发 展，区域成为名副其实的城市副中心； 地产市场竞争进一步加剧； 职场丰富，市政配套设施相当完善； 区域价格进一步提升； 高端客群的比例不断加大。 运作后期 政府北迁、北客运站、地铁2号线规划公布， 城北开始受到城市关注； 实力型开发公司进驻开发城北市场； 职场只在凤城五路以南存在，本案周边没有 职场； 区域成交均价低于全市均价； 客群以城北和陕北客户为主。 运作初期 运作中期 首期产品解读产品 10万平米住宅