YZ100926赢华广场商业定位.pptVIP

依托及其便利的轨交，黄金地段，成熟度高，业态丰富，对外辐射力强 中山公园商圈 中山公园商圈已发展约5年，是发展较为成熟的商圈，有着较高的市场口碑和客户吸引力。 商业体量较大，以龙之梦购物中心为引擎，总体量约40万方，为上海主要商业中心之一。 三条轨交交汇，交通极为便利，客户导入能力极强。 内环内黄金地段，地段价值优势较大。 影响：该商圈为上海西区主要商业中心之一，三轨交交汇，辐射力强，覆盖西区大部分地区。 周边商圈现状 周边约3公里 购物、餐饮、休闲、文化、娱乐等 25万 百联中环购物 普陀真北 周边约2公里 餐饮、娱乐 3万 绿洲中环中心 普陀长征 长风周边 百货、影院、餐饮、零售等 10万 国盛中心 长风商圈 长风周边 影院、娱乐、餐饮等 7万 北岸长风 该项目及周边 公司展示、商务消费等 1万多 汇银铭尊 天山路及2号线客流 服饰、服装、家居、餐饮等 4万 汇金百货 天山路居民为主 百货、餐饮、休闲 3.8万 虹桥天都 周边及2、3、4号线客流 百货、家电、影院、餐饮等 32万 龙之梦购物中心 中山公园商圈 周边及2、3、4号线客流 化妆品、服饰、家居等 2.1万 巴黎春天 周边及2、3、4号线客流 餐饮、服饰、家居、运动等 0.7万 玫瑰坊 虹桥及2号线客流 百货、餐饮、娱乐等 8万 百盛购物中心 天山路及2号线客流 百货、餐饮、娱乐 4.4万 泓鑫时尚广场 天山路居民为主 服装、家居、超市、餐饮等 5万 长房国际 虹桥商圈 辐射范围 业态 体量 代表项目 商圈 体量大、业态丰富、辐射力强 周边商圈现状 活力生活馆——时尚地带 国盛中心 长风商圈 购物、餐饮、休闲、文化、娱乐等 百联中环购物 普陀真北 生鲜蔬果、百货、化妆品、药品、烟酒茶叶、营养品、食品、糕点、家居用品馆：床上用品、厨具电器、办公用品、通讯器材、礼品 汇金百货 Q2名品街 虹桥天都 超市、家电卖场、餐饮特色集市、银行 龙之梦购物中心 中山公园商圈 服饰、美容、餐饮 巴黎春天 餐饮、服饰、家居等 玫瑰坊 超市、面包、小家电、床品/家品、洗衣房、保健品、茶、烟酒 百盛购物中心 玫尚潮流馆、COCO壹番屋、新地茶餐厅、焙蕊意式屋、哈玛匠餐厅、一线烫捞、川粤苓餐厅 泓鑫时尚广场 黄金饰品，化妆品、皮件、食品、百货超市 长房国际 虹桥商圈 地下业态 代表项目 商圈 地下一层业态以超市、餐饮、娱乐、小型精品店等为主 商圈对比 处于起步阶段，成熟度低，商业认可度不高； 交通方面，辐射能力和客流导入相对较弱； 周边商圈的客流分流较为严重，竞争激烈； 商业体量较大，业态丰富，未来价值潜力巨大。 长风商圈的地位 本项目在长风的地位 体量小，规模和吸引力、辐射力均较弱； 办公项目中的商业，缺乏纯粹的商业氛围； 缺乏马路沿街面，客流交通导入能力相对较弱； 商务区中央，外部居民支撑力弱。 对于项目的启发思考 项目定位难点 常规业态竞争力较弱 ——项目体量小，交通导入能力和现有商业认可度均较低，与竞争项目相比不具竞争优势 周边业态齐全、空白少 ——周边项目体量大，业态齐全，辐射力强，项目生存空间受压迫较重，突破空间较小 项目定位思路 发挥项目优势 ——根据项目自身的特点，最大化发挥项目自身优势，强化项目价值 业态互补 ——项目业态需抓住商圈内的空白点，且消费群与现有商圈里的消费群大部分能够交叉，才能有足够的生命力。 主题特色鲜明 ——具备较强的专业性和特色，来吸引客群进行消费。 应对之策 项目定位 项目客户定位 以周边商务人群为主力客户，周边居民为补充客户 区位 交通 竞争 商务属性强 商务客源及需求充足 普通居民客源缺乏 缺乏常规商业购物氛围 外部客流导入能力不强 非轨交商业项目 内部广场，缺乏马路沿街面 分流居民客户 外部大体量商业项目分流了大部分居民客源及常规商业客源 普通居民需求得到满足 项目定位原则 体现项目区域价值 提升项目形象档次，实现价值最大化，促进后续办公销售 满足区域商务客户商务配套需求 项目定位依据 区域价值 商圈启发 定位原则 项目整体定位 立足区域周边商务需求，兼顾周边居民需求 苏州河·城市·高端·时尚休闲·广场 生态景观性 核心成熟地段 主题特色 匹配整体形象 项目属性 商业细化 价值考虑：通常底层商业物业价值是住宅/办公的2倍，2层商业价值是底层商业的60%-70%，2层商业价值高于常规办公 风险考虑：2层办公物业改为商业物业较为困难，反之，商业改为办公较易实现。 发展前景：项目商业发展潜力巨大，2层完全可能具备较高商业价值 商业位置确定 地面商业做到2层 建议地面商业做到2层 商业租售确定 出租 单独销售难度较大 较高 交通可达性较低 体现项目高端形象 二层 销售难度较大 小 销售难度 出租 出售 租售形式 较低 极高 商业价值