第7章购买商品房必备常识.pptVIP

第7章 购房必备常识 李钰 大连交通大学 安全工程教研室 提纲 7.1. 名词解释与其特殊性 7.2 户型技术分析与评价 7.3 新商品房购买 7.4 二手房购买 建议：本章讲述内容：房产面积的计算； 商品房的特殊性 ；好户型的标准数据 ；户型评价 ；其余内容自己看书。 7.1. 名词解释与其特殊性  1）商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 2）内销商品房与外销商品房 内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。 内销商品房可以销售给个人和单位，包括中央单位和个人，以及批准设立的办事处和联络处；外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售，但向国内（香港、澳门、台湾地区除外）个人售房，须经人民政府批准。 3）住宅的产权 住宅的产要一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，简单地讲，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。 4）商品房的结构形式 主要分为砌体结构、钢筋混凝土框架结构、钢筋混凝土框架一剪刀墙结构、钢筋混凝土剪刀墙结构、钢结构等。 其优缺点及抗震性能参见本书第5章。 5）住宅房间的开间 在住宅设计中，如果住宅楼是东西向条式（条式又称为板式），住宅房间的开间是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮中线之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。开间常采用下列参数：3.0、3.3、3.6、3.9、4.2m。住户的开间就是所有开间之和。 6）住宅的进深 住宅房间的进深，就是与开间垂直方向的墙中线之间的长度。住宅的进深常采用下列参数： 3.6、3.9、4.2、4.5、4.8m。住户的进深就是所有房间进深之和。 开间与进深是很重要的概念！ 同样面积，开间越大，进深越小。越开阔越好，对住户有利，对开发商没有利。反之，则对开发商有利，对住户不利。 7）住宅的层高与净高 层高是指下层地板表面或楼板表面到上一层楼板表面之间的距离。 净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 层高和净高的关系可用公式 净高=层高-楼板厚度 来表示，即层高与楼板厚度的差叫做净高。 8）复式住宅 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3m，而一般跃层式为5.6m），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。 优点是：（1）平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%；（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。 不足在于：（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳自然通风、采光较差；（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔声、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。 9）跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是：有上下两层楼面，下层一般设客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上层一般设卧室、家庭起居室。上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。 但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。 10）错层式住宅 错层式住宅是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上，但是都是在同一层楼层的。复式住宅、越层住宅、错层式住宅区别：通俗简单来说，复式住宅是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，跃层住宅是一户跨越两楼层或以上的住宅，错层式住宅是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同