2011_03_25+大连亿达郊区大盘提交稿.pptxVIP

绝对保密常规郊区大盘研究报告 致大连亿达集团2011.03常规大盘Ⅰ 常规大盘要素分类篇Ⅱ 常规大盘配套分析篇Ⅲ 常规大盘产品分析篇Ⅳ 常规大盘运营分析篇Ⅳ 亿达项目对位建议篇工作路径CRIC选取10个高参案例，从“规模、区位、开发背景”3个基本要素分类，为大盘开发的3类核心问题“配套、产品、运营”提供可操作借鉴案例名称 总体量（万㎡）（总建筑面积）总占地面积（万㎡）离城市核心区距离开发背景广州祈福新m以居住型为主广州雅居m以居住型为主广州金地荔湖m以居住型为主天津万科东丽m以居住型为主杭州绿城翡翠m以居住型为主南京恒大金碧天下1039850km以旅游型为主杭州坤和和家园1008314km以居住型为主上海金地格林世m以居住型为主北京绿城百合公寓676130km以居住型为主天津金地格林世界804217km以居住型为主基本要素之一：规模规模的核心是人口规模，而非开发建设体量。依据人口规模，大盘可划分为3大类，分别为：城镇级、居住区级、社区级规模开发量级数人口规模规模级数300万10万城镇级100-300万2-10万居住区级50-100万1-2万社区级案例名称总体量（万㎡）人口规模（万人）规模级数广州祈福新村50013城镇级广州雅居乐40011城镇级天津万科东丽湖1906.5居住区广州金地荔湖城2406居住区杭州绿城翡翠城1503居住区杭州坤和和家园1002.5居住区南京恒大金碧天下1032.7居住区上海金地格林世界1002社区级天津金地格林世界802.6社区级北京绿城百合公寓671.6社区级基本要素之二：区位区位能级与3类要素密切相关，即“与城市中心距离”、“周边成熟度”及“规划预期“。依此可划分3大能级，即“城市拓展区、新城区（成熟与未成熟）、飞地区”区位飞地区区位能级区位成熟度（项目开盘时点）规划预期（政府是否有支撑）区位距离(距离城市中心)新城区拓展区城市拓展区新城区成熟未成熟飞地区周边配套设施较为成熟周边公共资源基本到位周边配套设施欠成熟周边公共资源未完全到位周边配套设施滞后周边公共资源欠缺有明确政府规划15km15-30km30km市中心无明确政府规划注：其中新城区区位成熟度不同可分为成熟与未成熟基本要素之三：开发背景开发背景开发背景往往决定了需求的主要诉求。通常，大盘开发以2类居多，即“纯居住”和“旅游复合型”模式一：纯居住类以居住为导向的房地产开发，其诉求通常围绕“居住”展开，需求相对单一；模式二： 旅游复合类以休闲度假为导向的房地产开发，其诉求通常围绕“度假”展开，需求相对多元化；分类结论“规模、区位、开发背景” 的实质是“需求总量、需求结构、资源类型”，是决定“配套、产品、运营”的核心要素；需求总量、需求结构资源类型案例名称规模级数区位开发背景祈福新村城镇级飞地区以居住型为主广州雅居乐城镇级新城区-成熟以居住型为主杭州绿城翡翠城居住区级城市拓展区以居住型为主杭州坤和和家园居住区级城市拓展区以居住型为主广州金地荔湖城居住区级飞地区以居住型为主天津万科东丽湖居住区级新城区-未成熟以居住型为主南京恒大金碧天下居住区级飞地区以旅游型为主上海金地格林世界社区级新城区-成熟以居住型为主天津金地格林世界社区级城市拓展区以居住型为主北京绿城百合公寓社区级飞地区以居住型为主常规郊区大盘定性分类——亿达项目对位CRIC依此3类标准将亿达项目进行分类亿达项目规模级数区位能级开发背景瓦房店项目城镇级飞地区旅游型普湾新区项目城镇级新城区居住型旅顺政府东项目居住区级新城区居住型金州红塔项目居住区级城市拓展区居住型常规大盘Ⅰ 常规大盘要素分类篇Ⅱ 常规大盘配套分析篇Ⅲ 常规大盘产品分析篇Ⅳ 常规大盘运营分析篇Ⅳ 亿达项目对位建议篇配套开发思考路径CRIC认为配套开发要分5步走，即“能级、总量、结构、布局、时序”1， 配套能级确定——配套能级决定了配套服务的半径和人口2 ，配套总量设定——配套总量决定了配套开发体量的大小3， 配套结构配置——细化的配置结构可以精确满足细分后的诉求4， 商业配套布局——合理商业布局可以最大化发挥配套的作用5 ，配套开发时序——滚动开发，配套可以持续发力配套开发第1步：配套能级配套能级的核心在于服务辐射的人群范围是“内部”或“内外兼修”区域配套相对成熟——项目配套能级：补足型配套——满足社区内部人口区域配套相对滞后——项目配套能级：开拓型配套——服务项目内部及外部人口配套能级核心思考要素服务人口区域配套成熟度单向满足区域配套成熟度判断分析补足型配套成熟满足社区内部人口双向满足开拓型配套服务项目周边及内部人口未成熟注：区域配套是指项目服务半径2公里内的商服及相关配套配套开发第1步：配