2016第六章 房屋建筑物与在建工程的评估.pptVIP

第五章 房屋建筑物与在建工程的评估 三、房地产价格及其决定因素 建筑物价格的分类 四、房地产评估的原则和程序 （二）房地产评估程序 第二节 建筑物评估 一、建筑物及其分类 建筑物是是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。 （一）按用途分类 分为商用建筑、工业建筑、民用建筑、公共建筑、公用设施等 （二）按结构分类 分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构 二、建筑物评估应考虑的因素 （一）坐落位置 （二）面积 （三）结构 （四）用途 （五）附属设施 （六）装修质量和水平 （七）楼层、朝向 （八）建成时间、平面格局、权利状况 （九）其他 三、建筑物评估特点 （一）房地合一评估与房地分估 （二）建筑物产权受土地使用权制约 四、建筑物评估的成本法 （一）建筑物重置成本的构成及估算方法 1、重置成本的构成 （1）土地取得费；（2）开发成本；（3）管理费用；（4）投资利息；（5）销售税费，包括销售税金及附加、销售费用，其他销售税费；（6）开发利润 待估建筑物的价格=建筑物重置全价×实体成新率—功能性贬值—经济性贬值 2、重置成本的估算方法 （1）重编预算法 重置成本=∑[（实际工程量×现行单价或定额）×（1+工程费率）±材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本 准确性相对较高，但所需工程技术资料多，工作量大。 （2）预决算调整法：是指已拟评估建筑物决算中的工程量为基础，