2013年北京朝阳区孙河北甸西村W地块城市别墅项目详细可研报告_118p_前期策划.pptx

朝阳区孙河北甸西村W地块详细可研报告 北京地区管理部、远联公司01, 2013目录第一部分第二部分第六部分第八部分第四部分 项目效益测算 房地产市场分析 项目初步设计方案 综合建议 项目概况第七部分第三部分第五部分 对比方案 项目初步定位 项目开发计划第一部分 项目概况1.1 区位条件1.2 规划条件1.3 土地四至及现状1.4 项目背景1.1 区位条件—项目位置项目位置温 榆 河★京 承 高 速机 场 高 速15号线孙河站远洋LA VIE 五 环万和公馆 四 环1.1 区位条件—项目位置孙河组团位于朝阳区孙河乡，京密路西侧，机场南线高速北侧，紧邻地铁15号线孙河站，交通便利。孙河组团距离东北五环五元桥约6公里，距离首都国际机场仅8公里；项目距离我司万和公馆约7公里，距离远洋LA VIE 仅约3.5公里。孙河组团机场南线高速路京 承 高 速地铁15号线远洋LA VIE京 密 路东北五环万和公馆五元桥1.1 区位条件—项目位置2012年9月龙湖获取地块建面72923㎡ 容积率1.1楼面地价20158㎡地块位置京 密 路15号线孙河站机场南线高速路1.1 区位条件—周边配套：生活配套设施比较匮乏汇佳幼儿园商务酒店商务酒店黄港高尔夫金色河畔高尔夫综合超市婕妮超市项目位置★1.5KM商务宾馆西谛桃园俱乐部奥特莱斯红军公园1.2 规划条件—规划指标位置朝阳区孙河乡北甸西村规划指标总用地面积97515.97㎡（其中建设用地58888.11㎡，代征城市公用用地38627.86㎡）用地性质R2二类居住用地建筑面积地上总建筑面积：64777㎡容积率1.1建筑密度30%绿地率30%限 高18m一级开发单位土地储备中心朝阳分中心1.3 项目四至及现状项目建设用地内有一排高压线杆横穿项目用地，北侧有一排通讯线杆，北侧代征道路内有部分高压线杆及通讯线杆，宗地南侧有土堆；项目“六通一平”（无通热）供地。1地铁孙河站2京密路4南边界34温榆河56325西边界6地块内部11.4项目背景—挂牌信息项目背景信息竞价时间2013年1月10日9:00——1月24日15:00（竞买申请截止到1月23日15:00）保证金共计人民币3.8亿元（1月23日15:00前交纳）起始价人民币12.35亿元（合楼面地价19065元/平方米），其中一级开发建设补偿费119837.45万元付款进度1月23日支付竞买保证金，后续土地款2月上旬支付供地进度 签订《土地开发建设补偿协议》且竞得人付清全部土地开发建设补偿费后5个工作日内，朝阳区分中心向竞得人提供具备“三通一平”条件的宗地；朝阳区分中心承诺最迟在本项目全面竣工前完成代征市政道路城市支路及支路下自来水、中水、雨水、污水、电力、燃气等管线的建设工作。竞价说明设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为在此价格基础上竞公共租赁房面积；竞报公共租赁住房起始竞报面积为1000㎡，公共租赁房套型面积控制在60平米以内，政府回购价格为6500元/平方米开发要求签订《国有建设用地使用权出让合同》后一年内开工，从约定的开工日期起三年内竣工第二部分 房地产市场分析2.1 城市房地产市场分析2.2 区域房地产市场分析2.3 项目周边竞争分析——联排2.4 重点对标项目分析——联排2.5 项目周边竞争分析——平墅2.6 重点对标项目分析——平墅2.7 市场分析小结整体市场全面复苏，成交量同比大幅增长，价格走势平稳成交量回暖，同比增幅较大超60%：2012年前11个月北京市商品住宅成交81783套，共计985万平米，同比增长61%。自2012年3月成交量保持稳定增长，整个市场呈现出上扬趋势。价格走势平稳，同比微降4%： 2012年前11个月住宅市场成交价格20734元/平米，同比下降4%，全年价格走势平稳。各面积区间成交价格：120平以下成交均价16818元/平米，同比降2%；120-180平21111元/平米，增2%；180平以上31000元/平米，增2%。同时，120平以上产品成交价高于120平以下产品46%。数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止2012年11月30日,数据包含住宅、公寓、别墅2.1 城市房地产市场分析——量价走势66%81%33%2012年市场需求依然以首置首改产品为主，改善需求大幅释放，120-180平改善类产品成交同比增81%，远超全市平均水平成交结构：120平以下首置产品成交比例趋于稳定，保持占总量50%上下；120-180平首次改善产品成交比例明显增加，由去年同期的24%上升至今年的29%，同比增幅约16%；180平以上二次改善产品成交比例下降严重，由去年同期的27%下降至几年的22%，同比降幅近20%。数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止2012年