景观精细化管理分享.ppt

（二）景观成本控制的技术手段 三大纪律一：控制软硬景比例 原则：在有限硬景总成本下，减少面积，做出精致感 原则：在有限景观总成本下，减少硬景面积，做出精致感 硬景（铺地+水景）占总景观投影面积比例：独栋别墅8-10%；联排别墅10-12%；花园洋房 15-17%；高层公寓16-19%(若有地上停车位可适当放松，若有人车分流，面积应降3-5%) 解读： 1、清晰“面积比例”口径: 景观投影面积定义：园区围墙内扣除了车行道、建筑占地面积之外的景观面积。 2、比例框架： 地块越小，容积率越高，硬景比例越高； 别墅类型不同比例有区别，独栋比联排低；档次不同比例有区别，档次越高，硬景比例越低； 重庆龙湖历史项目硬景比例 项目类型 项目名称 硬景比例 备注说明 别墅 香樟林 9.60% 蓝湖郡东岸 14.31% 蓝湖郡西岸 13.53% 靠7-9组团纯独栋别墅拉低指标 蓝湖香颂 17.20% 花园洋房 弗莱明戈 22.11% 好望山 21.20% 大城小院 26.13% 江与城一期18号地块 26.00% 江与城一期32号地块 19.00% 高层公寓 枫香庭 31.23% 小地块、高容积率项目 水晶郦城（1-5组团） 20.26% 紫都城一二城 22.32% 观山水一二三期 25.43% 三大纪律二：管理乔木和大灌占总成本比例 1.乔木+大灌（2m以上）占总苗木造价超过80%，其中大乔+中乔（5m 以上）占总苗木造价超过65% 2、苗木成本分配重点顺序：点睛树—大乔—中乔—小乔—大灌—点睛攀沿植物—中球灌—小球灌—攀沿植物（墙地）—草地被—片植灌地被—宿根花地被—草花地被 三大纪律三：控制挡墙面积 1.尽量在总图阶段处理：①通过道路标高调整，减少挡墙结构面积（案 例：假如北京滟澜山和香醍漫步道路标高降60-100cm，或取消下穿道 路上步行景桥会如何？）；②通过放坡分级设立挡墙，减低自重力挡墙 高度（重庆蓝湖郡、春森彼岸的处理方法） 2.不能避免挡墙的结构成本，也要尽量降低挡墙饰面处理成本，同时“软化”、“美化”挡墙： ①可用木桩、石块、砖在标高不高的堆土处设立挡墙，省去面材处理成本（如重庆西苑 一组团消防车道旁的夹角处绿化）；②用土坡埋掉挡墙，再在坡上绿化（负面案例：南 苑三组团）；③用常绿植物+开花植物+外墙漆美化，或木格栅+常绿植物+开花植物美化 3.亲水建筑的地下室底板标高与市政排水标高应协调；若无法协调，地下室可无卫生间， 即使设卫生间，可考虑提排；否则，水边可能必须考虑增高3m以上的挡墙（香樟林为湖 心岛八户地下室增一个卫生间增加了几千平米挡墙，增加数百万造价） （三）成本管理 1、目标成本 景观设计和施工需要在目标成本下开展，龙湖总结了过往的别墅、洋房、 高层的成本数据，形成了不同区域不同产品项目的目标成本。 目标成本是刚性的，各部门不能超越。 2、成本过程管控 成本管理是一种动态管理。成本部门参与到项目的每一个环节：在设计 阶段，要跟踪设计过程，做好测算监督工作，及时预警；招标阶段，根 据清单做好工程量的统计，依据单项价格控制整体造价；施工过程中， 控制变更成本。 2.1前控 了解公司对项目的地位 清楚的知道有多少钱（项目的目标成本） 清楚的知道有限的钱要做哪些事（景观成本的费项） 设计跟踪 成本专业在方案和扩初阶段都要介入，及时把控成本，避免施工图阶段成本失控，调减硬景的功能。 设计阶段，要按照略低于成本目标的要求进行成本控制。施工阶段，为了提升效果，可以在成本目标内增加单项成本。 设计清单的编制 （专员自己编制并与结合经济技术指标核对效果与成本是否合理） 根据清单调整设计 2.2过程控制 施工图完成后全面清理项目的所有施工项（景观 导示 小品 挡墙 栏杆 灯饰等） 参与合同清单的编制和合同谈判，清晰的知道各种费项的组成，及各种合同条款。便于在施工的过程中对施工单位的管理（原则公司不重复计费）。 熟悉项目的完整清单。 2.3后期控制----决算 收方的准确性 及时准确的签竣工资料（重点复核隐蔽做法） 3成本管理工具——景观工程量清单（核心工具） 该清单必须是能满足景观效果的清单 根据清单提出施工计划和供应计划（甲供与乙供） 根据现场的效果及时调整清单（等额调整），及时核价 在不重复计费的前提下及时签证。 4成本专业核心能力 成本部要全国范围内考察苗圃，定期安排考察计划，了解苗木成本。 龙湖要求成本部与全国的苗圃建立良好的关系，拿到最可靠的苗木成本，这样可以有效地控制供应商的报价。如果施工单位的苗木价格过高，则果断采取甲供的方式；如果施工单位报价合理，则采用施工单位的苗木。 龙湖强大的招采体系，保证了景观以较低的成本投入取得较好的效果。 （四）成本管理对于产