妈祖物业管方案.tmp.doc

物业管理实施方案 第一章 物业管理与服务需求综述 第一节 本项目概况和服务定位 ?泗阳县妈祖文化园位于京杭运河泗阳船闸西南侧的情人岛，由新加坡凯特灵装饰设计有限公司规划设计、上海峻涌投资发展有限公司投资，园区总占地面积62.3亩，建有妈祖广场、妈祖雕像、山门、妈祖殿、观音殿、福禄寿三星殿，总建筑面积7000平方米。 一、本项目服务主要包括： (一)、管理范围(建筑面积：约70000平方米) 1、日常管理范围具体包括：入口停车场、卫生间、园区道路、商业用房外部、莲花广场、绿化带内枯叶纸屑、及无障碍通道扶手栏杆等公共区域；管理用房、寺庙区房屋（含门窗）的清洁卫生，垃圾的收集、清运。 2、建筑物的水、电使用管理，管道、线路的保养、维修，门窗、屋面的渗漏维修。 3、附属建筑物、公共设施的养护运行和管理，包括道路、停车场、公用照明、监控系统和楼道消防设施等。 4、岛四周的环境卫生、交通秩序与车辆停放的管理。 5、岛内的安全防卫工作、公共秩序、安全、消防等事项的管理和服务，包括安全监控、巡视、岗位执勤、进出人员的管理和消防报警等。 三、服务标准 （一）环境卫生 1、园区内地面、绿化带内无杂物、无纸屑、无污物，做到清洁干净。室内地面做到无浮尘、无污渍、无废弃物；墙面无积尘、蛛网。 2、卫生间干净整洁、无臭味；洗面台、镜面保持光洁；便池无污垢、无尿碱、无脏物，内外光洁；地面干燥，下水通畅；纸篓随时清理，保持干净。 （二）安全保卫 1、保卫工作执行24小时值班制度，白天12小时执勤。执勤人员负责指挥车辆进出、停靠。督促遵守园区有关消防规定和车辆安全管理规定。 2、定岗检查：实行24小时值班，对来访人员入内登记并及时通知相关人员，严禁收购、推销、叫卖、乞讨等可疑人物进入园区。 3、流动巡查：做好对车辆的停放管理，对各种车辆进行分区、分类停放，对车辆未锁、未关窗的应及时通知，重点守护，做到无被盗、无违章停车；做好对环境保护的管理，使之无乱扔、乱倒、乱吐、乱烧等现象；对突发事件要求5分钟内到现场，及时采取措施，控制局面，迅速报告有关部门，等候支援处理。 事故处理：事故发生后10分钟报有关部门和园区领导。保护现场，制止纠纷，疏导交通，及时报案。 （三）维修维护 遵循“安全、经济、高效、节约”的原则，科学养护，节省能源、降低运行成本。 1、消防报警系统：a）烟感探头测试每年检查一次；b）报警盘每年清洁不少于2次；c）探头检查每年一次；d）蓄电池检查每年不少于1次；e）消防门警锁、电池每年检查1次。 消防系统：a）每天对大楼控制机检1次；b）每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查1次；c）每半年对加压风机、火幕控制阀的联动检查1遍。 2、供水、排水系统的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查，确保排水畅通。消防水系统阀门、管道检修每年不少于2次，外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次，以上的检查维修、保养内容要做好记录并由主管部门检查验收并签字入档。 3、供电设备的管理：值班人员要日常检查，无缺陷，每个连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运转，对突然停电原因应尽快查找，及时报告主管领导，同时检查各线路的开关安全情况，并记录好配电盘运行情况和停电原因。对各类电机每半年保养检修1次，高压开关柜安全工具及避雷针每年1次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘1次。 4、房屋的管理：建筑物门、窗完好无损；屋面无渗漏现象。发现问题及时上报。整个园区公共部分的门、窗、玻璃、大理石、设施、房顶、绿化带内灯具等完好率达到98%以上；镜面、大、小便池、灯具等设施完好率达98%以上。 5、办公室灯具、各种标牌保持表面干净无灰尘、水迹、斑点等。 四、服务要求 1、消防管理 （1）消防监控室24小时值班。达到消防管理部门的要求，符合国家消防标准和规范。质量标准达到报警、通讯设备完好，离岗时有人代班，灭火迅速，措施得力，抢救及时。 （2）消防泵、栓、带的检查每周1次 泵：运转良好，无异常声音，无振动，表面无灰尘，无油垢。 栓：无渗漏、无锈蚀、开闭灵活。 带：无破损、无霉潮、带柜完好。 灭火器具应每周检查1次，做到放置合理，无缺失、无过期、表面清洁达到100%。 2、管理用房、商业服务区以及寺庙区门窗，每天打扫、擦试；室内屋顶，每月打扫1次； 3、管理用房除管委会办公室外，室内根据使用情况，服务人员要随叫随到，在规定时间内，按时保质完成工作任务。活动前、后各打扫1次。 4、出现水、电故障，应做到随叫随到，及时维修。