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2010年第21周市场研究周报（5.24-5.30） 一、宏观政策信息 上海试点房产税传闻已有一月，沪版房产税何时出炉 《华夏时报》报道沪版房产税迷局：房产税到底出不出？在舆论近一个月的求证之后,截至 5月28日依然停留在猜测和辟谣阶段。 早在之前的5月14日,上海市分管金融工作的副市长屠光绍首度回应,称上海市房地产调控细则和房产税出台的相关工作正在进行中。 国家税务总局表示地方无权出台房产税,在某种程度上反映了中央部委间,就房产调控问题的不同看法。 其实已经有媒体在5月26日就获得上海房产税修改后方案的部分内容,其中包括税率从之前媒体报道的0.8%可能会下调至0.6%,但这些内容也只是在讨论中,并没有被允许正式公布出来。 分析：从上述报道来看上海想要率先开征房产税应该是确有其事的，而且并不是独断专行、自行其是，而是上报中央修改批准后才会实施。 如果象传说的那样房产税开征仅限于第三套以上的住宅，税率仅为物业市值的0.6-0.8%，而且征收租赁税的物业不再计征，这样的房产税会对市场造成的影响应该是不大的。 但现在房地产市场犹如惊弓之鸟，稍有风吹草动就会引起强烈反响。尤其是股市地产股，近期简直成了政策的风向标，这反映出在房地产调控的特殊时期，房地产市场对政策的动向异常敏感。 住建部:小产权房不可能合法化治理将越来越严厉 针对目前市场上流传的“‘农地入市’调控房价”，“‘小产权房’将放开”等说法，国家住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵晖再度予以否认，并明确表示小产权房将不会合法化。 赵晖透露，目前针对部分房地产重点城市的小产权房调研已经结束，包括住建部、国土资源部在内的国务院有关各部门正在加紧研究，将积极出台严格的监管政策，小产权房治理将越来越严厉。其中，正在新建、续建的小产权房将予以拆除取缔，对政策出台前销售的已建成房屋，将进行清理。（上海证券报）。 土地增值税再起波澜 近日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的八大类计税问题的处置方法，以减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税。 附：土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%~60%的四级超额累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。简单地讲，土地增值税就是针对房地产项目的超额利润而设计的，意在调节土地增值收益。当开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。 分析：一方面，土地增值税的清算将打击开发商囤地行为，降低开发商土地涨价预期，会加快开发商的土地开发速度；另一方面，调控措施要取得预期效果，很大程度上取决于各级地方政府、金融等相关机构如何来执行这些政策。土地增值税清算的技术性较强、清算难度大，在缺乏征收动力和强制措施的情况下，该政策可能遭遇“执行难” 二、土地市场信息 政策调控带来价格调整 全国地价呈现下行趋势 新政之下的全国土地市场近期出现了明显的松动迹象。据某研究机构最新调查数据显示，继2月、3月土地价格连续下调之后，4月，全国70个城市平均楼面地价进一步下降，为每平方米1300元，环比下跌10%，其中住宅用地平均楼面地价每平方米1793元，环比下跌4%。增加住宅用地供应，改革土地出让方式，政策调控促使土地市场进入价格调整期。 国家统计局发言人盛来运日前表示，4月份房地产开发数据是调控政策引导的结果，目前政策效应已开始显现，房价上涨势头得到遏制。 （文汇报） 实力房企继续圈地，中小开发商态度谨慎 据中原集团研究中心对国内主要的十二个城市住宅用地出让情况监测显示，在新政前后住宅用地出让数量、出让流标率以及出让溢价率等方面并未发生明显变化。其中最近四周，住宅用地周平均出让面积约153公顷，流标率24%，溢价率37%，相比2010年1-3月的宅地交易情况(周平均出让面积214公顷，流标率13%，溢价率56%)而言，虽然呈现下降态势，但是幅度并不明显。 尽管土地市场整体情况未发生明显调整，但近期市场已呈现微妙变化，这些特征体现在：热点地块仍然受到大型实力发展商的青睐，其中资金雄厚的国企、央企及上市公司出手阔绰，比如保利、富力、绿地、陆家嘴、北建、金融街等均榜上有名；而中小发展商对于中小地块的出价较为谨慎，底价及略高于底价成交的居多。 三、国内房地产市场相关信息 新政下各地楼市冷热不均 二三线城市刚需未减 恒大地产集团副总裁夏海均表示，新政对二三线城市的房价也有影响，价格微调之后，二三线城市的刚性需求被释放了。未来，恒大“主战场”会在二三线城市。夏海均认为二三线城市的刚性需求是中国的主要市场。 此外，二三线城市房地产的发展起步比较晚，升幅不太大，刚性需求比较强，以二三线城市作重要市场，在这些区域进行并购；至于一线城市，只有在土地价格非常合适，确保恒大在这个市场有稳健利润的时候才会进驻