凯莱东湖花园项目可行性报告.docVIP

“凯莱·东湖花园”项目可行性研究报告 四川奥莱特广告传播股份有限公司 2000年10月08日 目 录 目 录 1 第一章 总 论 2 第二章 市场预测与项目定位 12 第三章 项目区位、场地条件 16 第四章 项目初步技术方案 18 第五章 投资总额与资本筹措 20 第六章 项目投资计划 22 第七章 财务分析 26 第八章 项目风险评价 31 第九章 社会效益评价 33 第十章 可行性研究结论 35 附 件 40 总 论 1、项目简介 项目名称：凯莱·东湖花园（暂定名）； 项目开发商：成都凯莱物业发展有限公司； 项目地址：成都市二环路东五段、老成仁公路及府河、沙河交汇处所围合而成区域； 项目定位：成都市一流水平的国际化、“城市公园型”的混合型高尚居住社区。 拟建“凯莱·东湖花园”项目占地总面积约为1500余亩（含200亩湖面）。以东湖为中心，由里及外分布单体别墅区、联体别墅区、多层住宅区、高层住宅区；同时配套建设地下停车场和相关辅助设施。 为充分论证本项目的可行性，制定切实可行的项目开发经营策略，四川奥莱特广告传播股份有限公司受项目开发商——成都凯莱物业发展有限公司委托，特针对本项目进行可行性研究工作，并提出项目可行性研究报告。 2、项目可行性研究背景 （1）成都市宏观经济形势 ●1999年成都市经济开始进入高速发展时期。据成都市统计局最新统计资料：1999年成都市全市完成国内生产总值1190亿元，GDP较上年增长率达10.2%；大大高于7.1%的全国平均水平，表现出强劲的发展势头；2000年上半年继续保持着10.1%的高速增长势头。经济的增长无疑将要求作为先导型的基础产业——房地产业率先增长。 ●1999年底中共中央提出并着手实施的“西部大开发”战略为成都经济增长与繁荣提供了巨大的历史机遇。作为中国中西部地区经济总量最大、经济实力最强的城市，成都正在成为中国“西部大开发”战略的“桥头堡”。显然，政策优势所赋予成都市巨大的发展前景与商业机会必将对房地产业向更高层次发展提供极为有利的市场条件。 （2）成都市商业、投资环境 ●成都市作为“商业中心城市”的地位具有全国影响。据最新统计：1999年成都市社会零售总额达501亿元，是同类城市中继广州、武汉、沈阳之后，我国第4个社会零售总额超过500亿元的城市。由于成都市对商品的巨大集散能力，因而该市已经成为商贾云集、商业繁荣、幅射范围至中国中、西部地区的重要商业中心城市，具有全国性影响。反映在房地产市场上（尤其是中高档住宅市场），外地人到成都投资置业已成为热点。 ●成都市目前已成为国内外资本的投资热点地区。由于经过长期经济建设所积累的经济技术基础，加之成都市作为中西部地区为数不多的几个人才密集区，其经济起飞的软、硬条件已经完全具备，因此优越的投资环境吸引了国内外资本的纷纷涌入。据美国《财富》杂志，以成都为主体的四川地区在1998年外资对中国大陆投资热点地区（投资首选地）排名中名列第五、名列中国中西部地区前茅；目前世界500强企业中已有50余家入驻成都。成都经济正在与国际迅速实现全面接轨。 （3）成都市居民生活形态 ●成都市城市居民平均生活水平已经实现小康，奠定了成都市商业及投资活动繁荣的雄厚的社会及市场基础。据统计：1999年，成都市居民人均GDP高达1.2万元，居中国中西部各大城市之首；人均可支配收入达到7098.01元，人均消费性支出5797.97元，分别比上年增长10.1%、5.8%；作为实现小康的重要标志，“住宅”、“轿车”为代表的高档耐用消费品正在成为目前成都市居民的消费热点，不断增长的居民消费能力构成了成都市商业、投资持续繁荣的雄厚社会基础，同时也为中高档房地产业奠定了坚实的市场基础。 ●成都市民投资意识正方兴未艾。由于“土地”对于正在加速城市化进程的成都，无疑是日益稀缺的资源，其投资增值性必然为具有投资眼光的人士所看好。因此在拥有全国第3大证券投资人口及证券交易额的成都市（仅次于上海、深圳），占地面积大环境优美的中高档住宅房地产项目作为投资增值工具的观念也必将为越来越多的人士所接受。因此拥有独特“地利” 资源优势（项目拥有成都市区内少见的大面积水面资源）的“凯莱·东湖花园”项目若充分结合有效的开发经营策略，充分体现项目资源的唯一性，则项目投资性将极有可能为市场所认同。 （4）成都市城市经济与城市形态发展分析 ●将成都建成中国西南“三中心，两枢纽”，成为国家“西部大开发”的“战略支撑点”、“经济高地”已成为成都市城市发展战略。由于成都市在中国中、西部城市中相对较强的经济实力，完全可能在“西部大开发”这一国家发展战略进程中扮演重要角色，获得超常发展的机会；同时也为成都房地产业的健康发展赢得一个极