重磅干货：《房地产企业销售项目增值税征管理暂行办法》逐条!试卷.doc

重磅干货：《房地产企业销售项目增值税征管理暂行办法》逐条解读！ 2016-04-17 房地产企业营改增五一正式实施，国家下发了《财税〔2016〕36 号》，税务总局下发了《2016年18号》文件，这些文件晦涩难懂，不利于大家快速掌握营改增的要义...... 今天就邀请房地产经理人联盟的首席专家进行：逐条解读，希望大家分享给您的同事，让更多同行受益...... 第一部分：36号文适用范围逐条解读? 第一条：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）及现行增值税有关规定，制定本办法。 【政策解读】 本条是关于制定《办法》的法律依据的规定。 本《办法》作为 36 号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将 36 号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对 36 号文件中确立的基本原 则和制度做出进一步的明确和细化，区分不同情况，做出便 于税务机关和纳税人更好地理解和执行的解释说明，以增强 政策文件的可操作性。 第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目， 适用本办法。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 【政策解读】? 本条要注意三个关键词： 一是“房地产开发企业”，也就是说这个《办法》不是对所有的纳税人都适用，而是仅适用于“拥有房地产开发经营资质的建设单位”。房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： (1)有自己的名称和组织机构。 (2)有固定的经营场所。 (3)有符合国务院规定的注册资本。 房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前住建部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。 (4)有足够的专业技术人员。 房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前，住建 按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求。 (5)法律、行政法规规定的其他条件。 二是“自行开发”，即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房”； 三是“房地产项目”。房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目 是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。 第三条：房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房 地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。 【政策解读】 本条的关键词是“以自己的名义立项销售”。在房价下行的时候，经常会出现开发商资金断裂继续套现的情况，也就是我们俗称的“烂尾楼”，“烂尾楼”再销售后，接盘的房地产企业一般会重新办理立项手续，继续投入资金，建立后以自己的名义对外销售。《办法》规定，这种情况也视为“自行开发”，同样适用本《办法》。 第二部分：纳税人征管逐条解读? 第一节：销售额 逐条解读 第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地 产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 【政策解读】? 本条要注意的关键词是“对应”，隐含了两层意思： 1.土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相对应的土地出让金”。 2．允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。 第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 【政策解读】?