荣昌御景整体营销方案.ppt

本体认知—区位认知 营销策略—26个乡镇永立超市强强联合 1. 主流媒体 2. 车辆宣传 3. LED视频宣传 4. 户外广告宣传 5. 媒介推广时间节点 区间车 共计30个，11月1日起发放DM单3万张，5天 游行花车 共计1个 LED屏幕 共计3个，永立、莲花广场、重百从11月1日起滚动播出2分钟 小区LED屏 共计50个，50个小区同时显示，从11月1日起 DM单 规格为A2 157K的DM单共10万张，区间车3万，永立乡镇超市3万，县城主要路2万，售房部2万。 海 报 单页为A2纸张大小的的海报，印刷量为6000张 宣传桁架 共计20个为 3*2*1.5 立方体的桁架，荣昌主要路口及广场，莲花广场、海棠广场等 谢谢聆听！ * 项目户型产品以二室二厅为主，面积59.17—110.41㎡； 产品总价为22万—40万，总价低； 营销定位—项目客群思考 产品的总价低、二室小户型的特性，使项目更倾向于 首次置业的青年客户以及返乡置业人群 营销定位—项目客户分析 客户来源区域 客户具象 城区客户 客户群体是属于社会中的创造力阶层，收入稳定但属于中等，积累较少，但是前景预期看好； 通常对符号性的外在品质较为追崇，注重社区给他们带来的舒适及身份感； 注重细节，追求高舒适度、便捷的生活 乡镇客户 职业以主要以经商为主，并有多年的行业经验，中小企业老板； 无法从各自乡镇内的项目取得足够的身份感及价值观认同，因此产生迁移想法； 注重家庭，注重后代教育，生活的舒适度及教育配套； 主城及外地客户 以外出打工的白领或私营业主为主，有一定经济基础； 因对家乡有感情因素，而选择在家乡置业； 注重区域价值，项目品质，外在形象，同时也在意性价比； 生存状态： 经济基础 ：实力有限；但有稳定的工作收入且处于事业上升期； 生活现状 ：多与父母同住或者租房，没有属于自己的居住空间； 家庭结构:成熟，事业较为稳定，寻求更高品质的居住条件； 生命周期阶段：单身、准婚姻状态、结婚但没孩子; 事业观：对事业有着强烈的追求感，喜欢有目的的闯荡，赢得自己的一切。 生活价值观： 追求品牌效应，热衷品牌消费； 注重生活品质，以享受型为主，不愿过高月供而低品质的生活； 精神压力较大，私人时间少，渴求私人空间，缓解、释放工作压力。 营销定位—项目客户分析 一、经济原则： 由于经济约束，首付有限，同时又不希望月供过高而影响到自己的生活质量，追求 “高品质、低总价”。 二、选址原则： 基于青年人群工作与生活切换的关系——可以依靠周围交通或者快速干道便利出行（不强调工作与居住的物理位置属性，突出心理位置属性）位置考虑——近城不离城，周边拥有较成熟配套。 三、客群原则 希望拥有和自己类似或者相同层次的邻居。 四、规划原则 追求有品质的居住环境，多公共交流景观平台；希望拥有可放松身心的的运动休闲会所；便利轻松的社区商业服务 五、服务原则： 希望拥有便利、简单但系统的生活保障型物业服务模式。 营销定位—项目客户分析 客户诉求关键词： 我们的客群只有我们以上分析的首置青年？ 我们是不是陷入了一个误区? 产品类型=客户群体 我们可不可以更多元化，多元化推广，多元化的客户？ 我们需要给项目一个多元化的定位 思考： 定位的意义： 创造项目的核心价值 区隔市场，通过定位在消费者心中树立项目标签 为项目后期营销推广指引方向 我们最需要的就是 看清自己 SO 优势： 地块位于北部新区，交通便利，配套齐全 地块内部较为平整，整体较为方正，且无高压线等致命因素存在 项目产品总价低，购房成本低。 地块道路体系健全，对外通达性较强，通过三座大桥，科直接到主城区及北部新区，据新高速路口及高铁站较近。 劣势：前片区公交系统并不发达，无车出行较为困难 周边品质楼盘多。 目前片区商业配套较弱，生活便利度不强 机会： 北部核心商圈，随着县政府的入驻，形成政治、经济、金融中心。 2015年成渝高铁通车，20分钟到重庆，40分钟抵成都，带来的客流 昌州风情步行街的开街汇聚人气。 客户群体对西部宜居区环境的认可度远远高于其他区域，为开发升天宜居产品提供契机。 威胁： 荣昌供大于求市场态势已经呈现，项目开发周期内竞争压力较大。 宏观经济发展仍然具有不确定性，而房地产调控政策具有不可控性，项目发展面临不可控制的风险。 S W O T 营销定位—项目SWTO分析 营销定位—项目价值分析 北部商圈 建筑风格 区域内项目共有的资源，且部分客户对区域有抗性 托斯卡纳建筑风格，源自意大利的隐贵 周边环境 生活配套 昌州风情步行街是项目最大优势，可向商业设想延展 客户购买的主导因素 高赠送率 可做概念升华，空中院馆推广 高性价比 项目自