私募投资基金计划尽职调查报告.docxVIP

目录第一章概述31.1 基金摘要31.2 基金基本要素3第二章 融资方信息42.1 融资方基本信息42.2股东介绍4第三章 项目说明53.1项目背景53.2项目地理位置介绍63.3项目目前情况73.3.1项目要素83.3.2项目建设进度93.3.3项目分析93.4项目市场定位103.5项目资金运用状况113.6项目财务效益投资估算113.6.1项目投资估算和筹资评价113.6.2敏感性分析133.7项目周边市场行情14第四章 风险控制154.1抵押物分析154.1.1 抵押物简介154.2还款来源分析164.2.1第一还款来源分析164.2.2还款资金监控164.2.3还款保证金16第五章 存在风险及防范预案175.1资金挪用风险175.2市场风险175.3抵押物价值下跌的风险18第六章 尽职调查总结18第一章概述1.1 基金摘要宜信财富拟发行“常州凯悦中心- 私募投资基金”计划，总规模预计6000 万元，与日升昌行共同发起“常州凯悦中心贷款基金”，期限2年，以资金到达融资方当天即开始计算。项目计划贷款资金主要用于常州凯悦开发的“常州凯悦中心一期项目建设”。1.2 基金基本要素融资方: 常州凯悦房地产有限公司。规模: 项目方拟融资20000万，分3期发行，一期8000万，宜信参与其中6000万元。还款来源: 项目销售收入及股东其他收入。还款方式:按季支付借款利息，并于基金计划到期时一次性支付剩余利息并偿还贷款本金，其还贷资金主要来源于项目销售收入。资金运用：基金贷款主要用于常州凯悦开发的“常州凯悦中心一期项目建设”。预期年化收益率：不低于16%银行托管：本有限合伙拟聘请常州邮储银行作为保管人，开设共管账户。贷款方式：本有限合伙拟通过常州邮储银行作为委托贷款行，通过委托银行贷款的方式将资金发放给融资方。增信措施：项目土地提供抵押担保。常州凯悦房地产有限公司董事长朱晓初和实际控股人王金成提供个人连带责任担保。股东常州金悦投资咨询有限公司提供连带责任担保提供完工担保。常州中亿房地产开发有限公司连带责任担保提供完工担保。交易结构图常州凯悦中心贷款集合资金基金合格投资人宜信财富上海日升昌行加入基金投资收益发行管理费股东公司常州凯悦房地产公司常州凯悦中心项目贷款还本付息工程款投入销售收入担保项目土地抵押董事长朱晓初实际控股人王金成担保第二章 融资方信息2.1 融资方基本信息常州凯悦地产成立于2007年4月，注册资本2.6亿元，是由常州中亿房地产开发有限公司（占47%）和常州金悦投资咨询有限公司（占53%）投资成立的房地产开发企业。公司注册资金2.6亿元，目前资产总额超过10个亿。母公司常州中亿房地产开发有限公司为二级资质。常州凯悦地产主营商业地产开发、高档住宅地产开发。在以常州为中心的长江三角洲地区、以常州市区为中心的常武地区的发达城市圈开发中高端房地产项目，并将苏南经济中心城市作为发展目标，进一步壮大在江苏发达地区的市场份额，实现成为行业中型标杆品牌的目标。一般经营项目：房屋租赁、修缮、装饰装潢；装饰材料、水暖器材销售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）。2.2股东介绍常州金悦投资咨询有限公司常州金悦投资咨询有限公司成立于2005年6月，注册资本1.6亿元人民币，于2005 年11 月成功投资开发了常州市市中心经典社区——“乾盛·兰庭”住宅项目，项目建筑面积20万㎡，销售去化量已超过50%，获得“2006年常州市民喜爱的优秀楼盘”称号。公司未来将致力于城市综合体的开发经营、立足苏南、辐射长三角，打造“金悦”地产品牌，做有良好成长性的城市运营商。常州中亿房地产开发有限公司常州中亿房地产开发有限公司前身为常州市钟楼区商业网点开发有限公司，成立于1996 年6 月，是常州市钟楼区下属的国有事业制单位。2002 年5 月公司进行了体制改革，正式更名为“常州中亿房地产开发有限公司”，注册资金2000万元人民币。公司以房地产开发为主业，前后投资开发了八角井综合市场、青山娱乐城、斗巷小商品市场、广化桥地块临街改造工程、芷苑公寓、勤德家园、中意宝第等十多个项目，产品包括高品位住宅、公寓楼、商业广场、步行街等，开发总量达150 多万平方米，总资产已逾5亿元人民币，位列江苏省开发企业五十强。公司目前致力于化工业、建筑业、广告业等多领域的发展。第三章 项目说明3.1项目背景常州市位于江苏省南部，美丽富饶的长江三角洲中心地带，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望。常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，是季子故里，近代工业发祥地，现代装备制造城，银领摇篮，科教名城。现辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、新北、武进5个市辖区，全市土地总面积4385平方千米，人口459万。 常州有着十分优越的