黄家华苑项目研究分析报告.docVIP

山东海阳市黄家华苑项目 研究分析报告 山东泰安市金线房产 二零一零年七月 黄家华苑项目研究分析报告 摘 要 自我公司上次初步接触了贵公司的“黄家华苑项目”以后，我公司就对该项目产生浓厚的兴趣，公司的几位领导对该项目的营销合作有着强烈的愿望。但是，由于我们目前所掌握的一手资料有限，在此基础之上我们对该项目做了一份初步的市场营销分析报告，随着我公司对“黄家华苑”项目及周边房地产市场情况的不断深入了解，我们会尽快做出一份详细而深入的营销方案。 从目前所掌握的情况来看，我们认为“黄家华苑”项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势，同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境等方面存在一定的问题。 为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证开发商的利益，我们会在销售策略、价格体系、营销包装等方面提出一些调整方案。 我公司具有多年的销售经验、强大的人才队伍和科学的管理体系。我们本着为开发商负责、对项目负责的态度会快速有效的开展我们的工作。 真诚希望能与贵公司携手合作！ 区域市场分析 “黄家华苑”小区位于黄海之滨，山东半岛南端的海阳市凤城旅游度假区内，处于青岛、烟台、威海三个开放城市的中心地带。属暖温带东亚湿润季风型气候，四季分明、雨量充沛、冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，年平均气温12摄氏度，非常适合居住和旅游观光。本项目地处度假区凤仪路中段，紧邻滨海大道和万米黄金海岸。同时，海阳是目前海滨房价最低的城市，随着跨海大桥的即将完工，大青岛的构架体系不断完善，本地区的核心价值圈会逐渐呈现。因此，现在置业“黄家华苑”，将来的升值速度和升值空间均有了保证。 总供应量分析 该地区近年来一直是以中低档的居住类项目为主导，随着“跨海大桥”的即将完工，海阳到青岛市中心仅需45分钟车程，成熟的商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，区域同类商品房的供应量尤其是中高档项目的市场供应会迅速增大。据有关数据显示，目前凤城及周边区域内，正在建设的房地产项目约有20个以上，总开发量在200万平方米以上。 （二）物业类型、品质分析 目前该区域物业中以普通住宅为主，整体来看是以3000元/平方米左右的商品房住宅居多，高档别墅类项目也有一定的市场份额。随着越来越多的外来客户投资海阳的房产，市场上的同类产品供应量一定会不断加大，竞争也会异常的激烈，使得开发商无论在项目的运作还是在产品的设计上都会比以往有所提高。具体体现在以下几个方面： 目标客户的细分 开发商品牌意识加强 注重营销包装 重环境规划设计 注重户型及楼体的立面设计 （三）需求分析 近年来，随着海阳“海景房”的影响力不断增大，市场对海景房的需求也随之增长，我们认为未来的本区域消费市场还是会以同类的住宅产品为主导。这类需求主要有以下特点： （1）客户的构成比较复杂，本地居民、企业白领、外来投资者等； （2）本区域的地段是吸引客户的主要因素； （3）近年来随着大青岛的构架体系不断完善，吸纳量逐年增加； （4）主要以投资和旅游度假居住为主； （5）小户型更容易被市场所接受； （四）价格分析 海阳市人口总数为70万，从人口基数方面看，本地居民对海景房的需求量比较有限，而目前的商品房市场供应量很大，价格主要集中在3000—4000元/平方米的普通住宅和6000—8000元 /平方米的高档别墅，从我们对本区域的几个预售项目的简单调查来看，房价仍有上涨的趋势，这充分说明了外地投资顾客的需求已经被点燃。因此我们认为海阳海景房的前景是十分乐观的！然而黄家华苑目前的现状存在一定的问题，因此销售工作怎样开展才能在良好的前景中取得优秀的业绩，是我们急需解决的首要问题。 （五）同区域部分楼盘调研分析 项 目 黄海花园 凤凰国际 碧海金滩 海润阳光 楼盘地址 海阳市旅游度假区东凤路 海阳市旅游度假区凤凰路与龙凤路交汇处 海阳市旅游度假区凤凰路 海阳市旅游度假区滨海大道北龙飞路西 占地面积 25万平米 27.8万平米 18.2万平米 2.2万平米 建筑面积 27万平米 29.2万平米 21万平米 7.6万平米 容 积 率 1.06 1.05 1.15 3.4 绿 化 率 40% 49.50% 40% 35% 物业类别 多层、小高层、联排别墅 多层、别墅 多层 高层（酒店式公寓） 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 精装 均 价 3200元/平米 3000元/平米 3100元/平米 6800元/平米 从以上是几个楼盘可以看出，目前该区域房产市场上多是建筑规模较大的楼盘，可以简单判定，多数开发商都是有一定实力的大型开发公司；从物业类别来看，多层的普通住宅还是占主导地位；容积率低，并且大多数项目对自身环境绿化要求都很高，说明开发公司提供的不再是仅仅供居住之用的场所，更