20140730寄子村规划指导汇报稿(经济测算、开发方式和计划).pptx

寄子村规划指导及项目推进方案目录PART 1寄子村先期开发的理由及核心策略PART 2寄子产品表及经济测算PART 3 工作推进计划项目开发现状问题及相应的对策面临的问题相应的对策最晚岩良明年9－10月必须开盘，寄子村尽快开售,适当 调整产品定位，及时回现预算有增加的趋势。 （如：游客服务中心、垂钓中心）面临资金的压力前期减少投入，边销售边观望市场，根据市场的变化灵活快速进行微调市场对云竹湖旅游度假地产产品的接受度较难考证需要制定详细的开发工作时间计划规划方案调整时间不确定寄子村先期开发的理由及核心策略第1篇寄子村先期启动具有较大的可行性：取地快；建设难度较小；可作为前期营销展示项目，操作难度有限，可逐步积累营销经验取地较快：寄子地块的规划方案和同济方案的出入较小，且之前已经向政府提报过立项事宜，因而获得土地的时间相对岩良较快营销：可作为前期营销展示项目，操作难度有限，可逐步积累营销经验游客服务中心的地产展示厅距离建成尚早，太原的展示中心虽然调性不错，但毕竟位于太原，且规模有限，所以需要选择一个马上能启动的地产项目作为基本的展示接待寄子产品定位高端，较为适宜进行循序渐进的小规模圈层营销，操作难度有限可以通过前期小面积推广销售来获得建立成熟营销体系的经验和时间，以便在开发前期主力回现板块的岩良时获得较大的收益建设难度较小：寄子没有拆迁问题，土地较为平整，距离游客服务中心等先期启动的设施较近，道路等市政配套完善，建设难度较小核心策略1：从销售模式角度出发，可以通过各种变相售楼方式在取得预售证之前就进行回款——需要和第三方机构合作的模式电商会员卡机构银行或基金公司客户以购买基金方式投资，基金再以增资入股发方式入股云竹湖项目公司让客户到银行办理理财产品，提前跟银行沟通好将部分本金收益作为房款与第三方机构联合办会员卡，给予1万抵5万，2万抵10万房费等优惠方式，等到真正开盘时再提高总价，若业主不想购买，仍然可以获得会员卡与房地产电商联合办团购，规定参与团购可以从中享受一定的优惠，但是成交后开发商必须向电商支付服务费模式搜房网等可在没有预售证的情况下就合作，而世联房联宝为了保证安全性，需要至少确定拿到预售证的时间开发商可以实现既掌握客户资源又伺机涨价的双重目的需要有较好的金融资源评价核心策略1：从销售模式角度出发，可以通过各种变相售楼方式在取得预售证之前就进行回款——无须和第三方机构合作的模式开发商成立俱乐部等组织收取会费模式销售车位模式借款协议模式建立一个开发商名义下的俱乐部或者沙龙、联谊会之类的群体组织，收取俱乐部的入会费用，选房前凭俱乐部卡金额转为意向定金，无合适房源可退可回转和客户签订借款协议，同时签订附属协议，规定借款金额在开售时可作为房款，并给以一定的优惠假借销售车位的名义，在车位协议内容特别增加一栏：客户交多少钱，就可以选房模式如果地拿不下来，借款数量较多，民间借贷很容易触碰非法集资，建议咨询律师规避法律风险开发商可以实现既掌握客户资源又伺机涨价的双重目的法律对非法集资的定义：非法吸收公众存款或变相吸收公众存款，扰乱金融秩序，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：单位非法吸收或变相吸收公众存款数额在一百万元以上的；单位非法吸收或变相吸收公众存款一百五十户以上的；单位非法吸收或变相吸收公众存款给存款人造成直接经济损失数额在五十万元以上的可能会招致客户的抗性评价核心策略2：从开发模式角度出发，可通过产品适用性较强的私人定制的方式规避寄子产品“早产”的弊端，并产生额外的营销价值适用性利处文化住宅产品的特殊性，使得客户群体各有偏好，差异性大，因此适宜做私人定制的产品容易在前期打响品牌，制造营销噱头可以在图纸阶段就回款，缓解资金压力可以增加缺乏市场印证的太原客户接受寄子产品的几率，即，如果一开始定位的产品销售情况欠佳，可以及时调整产品私人定制的内容介绍：实体层面、生活方式层面和概念层面实体层面概念层面生活方式层面表达一些诸如建筑美学、生活哲学等更虚无飘渺的概念，甚至是极端的个人意志的宣泄，无论在功能空间、建筑造型，还是建筑材料，建造技术手段等方面，都颠覆常规通过功能、空间、室内、室外环境的设计，营造一种个性化的生活场景直观地表现别墅产品的个性化特色，既包括产品的立面、造型、材料、色彩、空间、体量等外部因素，也包括设备，结构等内在技术因素住吉长屋外挂楼梯理念的实景图上海紫园1号别墅—独特的花瓣状造型印尼 优美稻田边度假别墅 私人定制模式总结：1原创式：由客户决定修详规图纸；2半定制式：客户只参与不实际决策图纸，等图纸批复后再由其定制图纸内容以外的项目订单式先订单后原创原创式选制式由消费者在开发商提供的方案中挑选最喜欢的外立面设计和户型设计及预算提出修改意见，交由开发商建造，施工建造，建好后收取总造价10%至15％的服务费。全程服务式为