城市综合体专题研究向彪仿.ppt

第3部分：城市综合体整体规划 ⊙ 城市综合体空间布局 立体化空间拓展 ■立体化交通 第3部分：城市综合体整体规划 ⊙ 城市综合体空间布局 平行空间组合形式 在同一空间层面上同类功能空间的组织和布局的混合使用方式，也可以称为横向混合使用组合模式。这种类型的产生是因为都市综合体中同类功能的组合使用会有三类大关系第一类是竞争性的功能关系，即相同或类似功能的集聚，相互之间存在着竞争关系第二类是互补性的功能关系，即存在的前提是需要同类功能之间相辅相成，互相之间是功能依赖的关系第三类是辅助性的功能关系，即功能的集聚和使用而促进辅助或附属性功能和需求的出现，例如办公、商厦附近出现的餐饮功能等。可见，只有在同一范围层面上对这些同类功能使用的进行准确推测，空间分布上规划组合布局适当，就能够达到有效推动都市综合体经济收益与增长的目的。 * 城市综合体专题 向 彪 仿 ⊙ 城市综合体概念 ■《中国大百科全书》： 建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑； ■《美国建筑百科全书》： 建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。 根据国务院发展研究中心企业所等机构对２００３年以来建成或在建的１００个新建筑综合体的研究表明，从建筑综合体的复合功能或业态来看，６５％的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能，这充分表明了大多数建筑综合体的功能组合特点。 定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体 第1部分：基本情况介绍 ⊙ 城市综合体发展背景 工业革命前 工业革命与乌托邦思潮 20世纪60年代后 自发的 综合体建筑 有限的城市空间内，人口增长与集中，自发形成了商业与居住的结合 工业在城市积聚区的扩展使得居住环境被践踏，其他的建筑经常受到驱赶，乌托邦思想提出了将不同的使用功能分开布置以减少社会问题。 终结混合开发 1961年，简.雅各布斯的《美国大城市的生与死》一书出版后，人们开始意识到城市是一个生命体，解决城市问题应该通过处理复杂有序性问题的方法来实现，同时，人们也开始认识到传统规划思想的不足和错误，整个社会环境开始真正适于建筑综合体的发展 综合体 迎来大发展 第1部分：基本情况介绍 ⊙ 城市综合体特性 综合体 建筑：高密集约 规模：体量巨大 资金：巨额投资 时间：周期较长 内部：立体连续 物业：复合互补 外部：高便可达 第1部分：基本情况介绍 ⊙ 开发城市综合体的条件因素 第1部分：基本情况介绍 ⊙ 城市综合体的区位要求 城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。 在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点（Peak Land-Value Intersection，简称PLVI）。 第1部分：基本情况介绍 第1部分：基本情况介绍 ?酒店： 项目标志性物业，定义项目整体档次 ?商业： 可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其 他项目较大的差异，项目的活力核心。 ?写字楼： 价值标杆，可树立项目高端形象。 ?公寓： 保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。 ⊙ 城市综合体的主要物业 ★ ★★ ★★ ★★★ ★★ 售 ★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 租 开发目标 —— ★★ —— ★★ ★★ 人流量大 ★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 通达性强 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 拥有产业资源 ★★ ★★ ★★★ —— —— 拥有自然资源 环境资源 ★★ ★★ ★★ —— ★★★ 观光区域 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 商务中心区 ★ ★★★ ★★ ★★★★ 商业中心 区 域 属 性 公寓 酒店 写字楼 商业 主要因素 第1部分：基本情况介绍 ⊙城市综合体各主要物业开发特点 ★代表拟合度 第1部分：基本情况介绍 ⊙城市综合体开发时序 综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义 ■ 最大限度的实现各个物业自身的价值； ■ 最大可能实现各功能间关联带动价值； ■ 避免各物业之间的负面影响。 正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着 极为重要的意义。 ■ 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立